Energieausweis beim Hauskauf: was die Bank daraus liest

Sie haben ein Exposé vor sich oder kommen gerade von der Besichtigung, und im Energieausweis steht eine Klasse zwischen A+ und H. Dieser Beitrag zeigt, was die Angaben im Ausweis für Ihre Finanzierung bedeuten, wann Sie ihn brauchen und was sich am 1. Januar 2027 ändert. Rechtsgrundlage ist das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), wie das Gebäudeenergiegesetz (GEG) seit dem 29. Juli 2026 heißt.

Was im Energieausweis steht und was schon im Exposé stehen muss

Der Energieausweis informiert über die energetischen Eigenschaften eines Gebäudes und soll einen überschlägigen Vergleich mit anderen Gebäuden ermöglichen (§ 79 Abs. 1 GModG). Er wird für das Gebäude ausgestellt (§ 79 Abs. 2), nicht für den Eigentümer. Für Ihre Kaufentscheidung sind diese Pflichtangaben die wichtigsten (§ 85 GModG):

• Ausweisart: Bedarfsausweis (berechnet) oder Verbrauchsausweis (aus Abrechnungen)
• Ablaufdatum und Registriernummer
• Baujahr des Gebäudes und Baujahr des Wärmeerzeugers, also der Heizung
• Wesentliche Energieträger für Heizung und Warmwasser, etwa Gas, Heizöl oder Strom
• Gebäudenutzfläche, mit Hinweis, wenn sie pauschal aus der Wohnfläche abgeleitet wurde
• Endenergiekennwert und Effizienzklasse (§ 86 GModG). Der Kennwert gibt an, wie viel Energie das Haus pro Quadratmeter und Jahr vor allem für Heizung und Warmwasser braucht oder verbraucht hat.
• Modernisierungsempfehlungen. Sie gehören zu jedem Energieausweis, beim Bedarfs- wie beim Verbrauchsausweis. Sie entfallen nur, wenn der Aussteller keine Maßnahmen für möglich hält (§ 84 GModG, § 85 Abs. 4).

Schon die Immobilienanzeige muss fünf Angaben aus dem Ausweis enthalten, wenn bei ihrem Erscheinen ein Ausweis vorliegt (für Ausweise, die ab 2027 ausgestellt werden, teils andere, siehe unten). Das sind Ausweisart, Endenergiekennwert, wesentliche Energieträger der Heizung, Baujahr und Effizienzklasse (§ 87 Abs. 1 GModG). Damit können Sie ein Haus einordnen, bevor Sie zur Besichtigung fahren. Fehlen die Angaben, fragen Sie nach, ob überhaupt ein gültiger Ausweis vorliegt.

Woran Sie einen gültigen Ausweis erkennen

Ein Energieausweis gilt zehn Jahre (§ 79 Abs. 3 GModG). Das Ablaufdatum steht vorn im Ausweis, daneben die Registriernummer. Früher endet die Gültigkeit, wenn bei einem Umbau die Energiebilanz des ganzen Gebäudes neu berechnet wurde und deshalb ein neuer Ausweis auszustellen war (§ 80 Abs. 2 GModG). Ist der Ausweis abgelaufen, muss vor dem Verkauf ein neuer ausgestellt werden (§ 80 Abs. 3 GModG).

Was die Bank aus dem Energieausweis liest

Die Bank prüft vor allem, ob Sie die Raten auf Dauer tragen können. Das Gesetz verlangt dafür eine Prüfung Ihres Einkommens und Ihrer Ausgaben, die sich nicht hauptsächlich auf den Wert der Immobilie stützen darf (§ 505b Abs. 2 BGB). Daneben bewertet die Bank das Haus als Sicherheit. Für beides liefert der Energieausweis an drei Stellen Hinweise.

Der Kennwert betrifft Ihre laufenden Ausgaben

Heizkosten fallen jeden Monat neben der Rate an. Das Gesetz spricht dabei nur allgemein von Ausgaben. Nach meiner Erfahrung setzen Banken die Nebenkosten des Hauses in der Haushaltsrechnung an, manche pauschal, manche für das konkrete Objekt. Ein hoher Kennwert ist für mich ein Anlass, die Heizkosten in Ihrer Planung realistisch anzusetzen, auch wenn die Bank pauschal rechnet.

Was Sie mir zu Haus und Heizung mitgeben, hat dabei Gewicht. Die Bank muss auch die Auskünfte berücksichtigen, die einem Darlehensvermittler erteilt wurden (§ 505b Abs. 3 BGB).

Der Zustand des Hauses wirkt auf seinen Wert als Sicherheit

Das Haus ist die Sicherheit für Ihr Darlehen. Seine energetischen Eigenschaften gehören zu den Merkmalen, nach denen der Verkehrswert einer Immobilie ermittelt wird (§ 2 Abs. 3 ImmoWertV). Die europäische Bankenaufsicht erwartet, dass Banken die Energieeffizienz von Gebäuden berücksichtigen, soweit sie den Wert der Sicherheit beeinflusst (EBA-Leitlinien zur Kreditvergabe, Rn. 208).

Ermittelt eine Bank den Beleihungswert nach der Beleihungswertermittlungsverordnung, etwa für Darlehen, die sie über Pfandbriefe refinanziert, muss sie einen erkennbaren Instandhaltungsrückstau als gesonderten Abschlag vom Beleihungswert berücksichtigen (§ 4 Abs. 3 BelWertV). Die Energieeffizienz selbst nennt die Verordnung nicht.

Die Modernisierungsempfehlungen im Ausweis sind kein Gutachten über Mängel. Sie zeigen aber, welche Maßnahmen der Aussteller nach einer Begehung oder anhand von Fotos für sinnvoll hält (§ 84 Abs. 1 GModG). Für Sie sind sie eine erste Liste dessen, was nach dem Kauf anstehen kann, und damit ein guter Anfang für das Gespräch über das Sanierungsbudget.

Baujahr der Heizung und Dämmpflicht: was nach dem Kauf ansteht

Im Ausweis steht das Baujahr des Wärmeerzeugers. Seit dem 29. Juli 2026 verpflichtet Sie das Gebäudemodernisierungsgesetz nicht mehr, einen alten Heizkessel nach dem Kauf auszutauschen. Das Betriebsverbot für bestimmte alte Heizkessel ist gestrichen (§ 72 GModG, BGBl. 2026 I Nr. 226, Art. 1).

Eine Heizung hält trotzdem nicht ewig. Ist sie alt, gehört ihr Austausch in Ihre Finanzierungsplanung. Bauen Sie eine neue Gas- oder Ölheizung ein, muss ab 2029 ein steigender Teil der Wärme etwa aus Biomethan, Bioöl oder Wasserstoff stammen, zunächst mindestens 10 Prozent (§ 43 Abs. 1 GModG).

Weiter gilt die Pflicht, eine oberste Geschossdecke ohne Mindestwärmeschutz zu dämmen. Für Ein- und Zweifamilienhäuser, in denen der Eigentümer selbst wohnt, gelten Sonderregeln zu Frist und Ausnahme (§ 35 Abs. 3 und 4 GModG). Ob und bis wann das Ihr Haus betrifft, klärt ein Energieberater. Wie sich Förderung und Finanzierung einer Sanierung verzahnen, beschreibe ich auf meiner Seite zur Modernisierung.

Klasse F, G oder H: warum ein schlechter Ausweis die KfW 308 öffnen kann

Bei der KfW-Förderung 308 „Jung kauft Alt“ ist ein schlechter Ausweis keine Hürde, sondern Voraussetzung. Gefördert wird der Kauf nur, wenn für das Haus bei Antragstellung ein gültiger Bedarfs- oder Verbrauchsausweis der Klasse F, G oder H vorliegt (KfW, Produktseite 308). Die Klassen ergeben sich direkt aus dem Endenergiekennwert (Anlage 10 GModG):

Steht im Ausweis E, ist das Haus für dieses Programm zu gut. Zu den persönlichen Voraussetzungen gehören: mindestens ein Kind unter 18 im Haushalt, eine Einkommensgrenze und kein Wohneigentum bei Antragstellung (Merkblatt 308, Stand 08/2026). Die Kreditbeträge stehen in meinem Abschnitt zur KfW 308 für Familien, die eine Bestandsimmobilie kaufen.

Zwei weitere Bedingungen betreffen Kauf und Haus:

• Der Antrag muss vor dem notariellen Kaufvertrag bei der KfW eingegangen sein. Der Kaufvertrag gilt als Vorhabenbeginn. Ein Kaufvertrag unter einer aufschiebenden Bedingung, die sich auf die Förderzusage bezieht, ist nach Angaben der KfW nicht förderschädlich. Die Bedingung muss aber von Anfang an im Vertrag stehen, und auch dann dürfen Sie Anzahlungen oder den Kaufpreis erst nach der Antragstellung zahlen (KfW, Produktseite 308).
• Innerhalb von 54 Monaten nach der Zusage muss das Haus saniert sein, mindestens auf Effizienzhaus 85 EE. Alternativ verlangt das Merkblatt alle Einzelmaßnahmen an Heizung, Fenstern, Fassade sowie Dach oder oberster Geschossdecke, ausgenommen nur Bauteile und Heizungen, die seine Anforderungen schon erfüllen. Eine neue Heizung zählt dabei nur, wenn sie mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien nutzt. Die Sanierung selbst fördert die 308 nicht (Merkblatt 308, Stand 08/2026).

Die KfW empfiehlt, sich bereits vor dem Kauf von einem Experten für Energieeffizienz beraten zu lassen (Merkblatt 308). Das ist aus meiner Sicht der wichtigste Hinweis im Merkblatt, denn die Sanierungskosten gehören von Anfang an in Ihre Finanzierung. Für Einzelmaßnahmen wie den Heizungstausch gibt es eigene Zuschüsse. Liegt dafür eine Zusage der KfW oder ein Bescheid des BAFA vor, kommt für die Maßnahme zusätzlich der KfW-Ergänzungskredit in Frage (Merkblatt 358/359, Stand 09/2026). Welche Förderwege es für die Sanierung eines älteren Hauses gibt und wie die Bank es bewertet, beschreibe ich im Beitrag zum Altbau sanieren.

Bedarfs- oder Verbrauchsausweis: zwei Rechenwege, eine Skala

Beide Ausweisarten ordnen das Haus in dieselbe Skala ein. Beim Bedarfsausweis ergibt sich die Klasse aus dem berechneten Bedarf, beim Verbrauchsausweis aus dem erfassten Verbrauch (§ 86 Abs. 2 GModG).

Die Rechenwege dahinter sind grundverschieden. Die Tabelle zeigt die Regeln für Ausweise, die bis zum 31. Dezember 2026 ausgestellt werden:

Quellen: § 82 GModG, § 84, § 86.

Für Sie heißt das: Wie sparsam die bisherigen Bewohner geheizt haben, steckt im Verbrauchsausweis. Der Bedarfsausweis ist davon unabhängig. Für dasselbe Haus können die beiden Ausweisarten deshalb zu verschiedenen Werten und damit auch zu verschiedenen Klassen führen. Für die KfW 308 zählt der gültige Ausweis, der bei Antragstellung vorliegt.

Wann der Bedarfsausweis Pflicht ist

Für Ausweise, die bis zum 31. Dezember 2026 ausgestellt werden, gilt eine Sonderregel für ältere Häuser. Hat ein Wohngebäude weniger als fünf Wohnungen und wurde der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt, muss für den Verkauf ein Bedarfsausweis ausgestellt werden. Das gilt nicht, wenn das Haus schon beim Bau oder durch spätere Änderungen das Wärmeschutzniveau von 1977 erreicht (§ 80 Abs. 3 GModG).

In allen anderen Fällen wählt der Verkäufer die Ausweisart. Einen Anspruch auf eine bestimmte Ausweisart gibt Ihnen das Gesetz als Käufer nicht.

Liegt für ein Haus mit Bauantrag vor November 1977 ein Verbrauchsausweis vor, fragen Sie deshalb nach, worauf die Einschätzung zum Wärmeschutz beruht. Ab dem 1. Januar 2027 entfällt die Bedarfsausweis-Pflicht für ältere Wohnhäuser. Für ein reines Wohnhaus darf der Verkäufer dann auch einen Verbrauchsausweis wählen (BGBl. 2026 I Nr. 226, Art. 2).

Liegt Ihnen nur ein Verbrauchsausweis vor, bitten Sie den Verkäufer zusätzlich um die Heizkostenabrechnungen der letzten Jahre. Fachleute für eine Beratung vor dem Kauf finden Sie in der Energieeffizienz-Expertenliste des Bundes.

Wann der Ausweis auf den Tisch muss

Gesetzlich muss der Verkäufer ihn spätestens bei der Besichtigung vorlegen. Übergeben muss er ihn erst nach dem Kaufvertrag. Für das Finanzierungsgespräch und den Antrag auf die KfW 308 brauchen Sie aber schon vorher eine Kopie. Bitten Sie den Verkäufer oder Makler deshalb direkt nach der Besichtigung darum.

1. Exposé: Liegt ein Ausweis vor, müssen die fünf Pflichtangaben schon in der Anzeige stehen.
2. Besichtigung: Der Verkäufer oder der Makler muss den Ausweis spätestens jetzt vorlegen. Ein deutlich sichtbarer Aushang oder ein ausgelegter Ausweis genügt. Gibt es keine Besichtigung, muss er Ihnen unverzüglich vorgelegt werden, spätestens sobald Sie ihn verlangen (§ 80 Abs. 4 GModG).
3. Finanzierungsgespräch: Bringen Sie eine Kopie des Ausweises mit. Für die KfW 308 gehört er zu den Antragsunterlagen.
4. Antrag für die KfW 308: Sie beantragen den Kredit über Ihren Finanzierungspartner. Der Antrag muss bei der KfW eingegangen sein, bevor Sie den Kaufvertrag schließen.
5. Kaufvertrag beim Notar: Für die KfW ist das der Vorhabenbeginn, außer der Vertrag steht unter der aufschiebenden Bedingung der Förderzusage.
6. Übergabe: Unverzüglich nach dem Kaufvertrag muss Ihnen der Verkäufer den Ausweis oder eine Kopie übergeben.

Wer den Ausweis erst beim Notartermin in der Hand hat, ist für den Antrag auf die KfW 308 meist zu spät dran. Was nach dem Notartermin finanziell auf Sie zukommt, beschreibe ich im Beitrag wann die Grunderwerbsteuer fällig wird. Warum die Reihenfolge bei Förderungen über das Geld entscheidet, erkläre ich ausführlicher auf der Seite Modernisierung und Sanierung finanzieren.

Bis zum 31. Dezember 2026 gilt nach der Übergabe noch eine Pflicht für Sie, wenn Sie ein Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kaufen. Sie haben dann ein informatorisches Beratungsgespräch zum Energieausweis mit einer ausstellungsberechtigten Person zu führen, sofern es als einzelne Leistung unentgeltlich angeboten wird (§ 80 Abs. 4 GModG). Zum 1. Januar 2027 entfällt diese Pflicht (BGBl. 2026 I Nr. 226, Art. 2).

Was sich zum 1. Januar 2027 ändert

Zum 1. Januar 2027 werden neue Energieausweise digital, die Bedarfsausweis-Pflicht für ältere Wohnhäuser entfällt, und im Exposé stehen andere Zahlen. Das regelt Artikel 2 des Gesetzes vom 23. Juli 2026, mit dem das Gebäudeenergiegesetz zum Gebäudemodernisierungsgesetz wurde (BGBl. 2026 I Nr. 226, Art. 2 und Art. 9). Die Paragrafen zum Energieausweis behalten ihre Nummern. Für Käufer sind diese Punkte wichtig:

• Neue Ausweise sind digital und maschinenlesbar. Auf Verlangen des Eigentümers gibt es zusätzlich eine Papierfassung.
• Die Bedarfsausweis-Pflicht für ältere Wohnhäuser entfällt. Für ein reines Wohnhaus darf dann auch ein Verbrauchsausweis ausgestellt werden.
• Der Verbrauchsausweis beruht auf zwei Jahren statt auf drei, getrennt nach Energieträgern. Der gemessene Verbrauch wird auf einheitliche Nutzungsbedingungen umgerechnet. Dabei sind das Verhalten der Bewohner und längere Leerstände zu berücksichtigen.
• Die Empfehlungen werden genauer. Sie müssen die mögliche Energieeinsparung schätzen und auch die verbleibende Lebensdauer der Heizung beurteilen.
• Im Exposé stehen andere Zahlen. Für neue Ausweise sind Ausstellungsdatum und Primärenergiebedarf anzugeben, der auch Gewinnung und Transport des Energieträgers einrechnet. Die Klasse richtet sich weiter nach der Endenergie.
• Baudenkmäler brauchen beim Verkauf einen Ausweis. Die bisherige Ausnahme entfällt.
• Das Beratungsgespräch für Käufer entfällt.

Die Skala A+ bis H bleibt für Wohngebäude vorerst bestehen. Die Gesetzesbegründung geht von einer späteren Anpassung der Anlage 10 aus, nennt aber kein Datum (BT-Drucksache 21/6278). Ausweise, die bis Ende 2026 ausgestellt werden, gelten bis zu ihrem Ablaufdatum weiter. Für Anzeigen mit solchen Ausweisen bleibt es bei den bisherigen fünf Angaben (§ 112 Abs. 3 GModG in der Fassung ab 2027).

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Ausstellen darf ihn nur, wer die Qualifikation nach § 88 GModG hat. Eine neutrale Suche nach Fachleuten in Ihrer Nähe bietet die Energieeffizienz-Expertenliste. Wenn Sie nach dem Verkauf etwas Neues finanzieren, sprechen Sie mich an.

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