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Anschlussfinanzierung: was passiert, wenn Ihre Zinsbindung endet

Für die Restschuld brauchen Sie eine neue Vereinbarung. Sie können sie bei Ihrer bisherigen Bank treffen oder woanders. Der Unterschied zwischen beiden Wegen liegt über die Restlaufzeit oft im fünfstelligen Bereich.

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Anschlussfinanzierung - Michael Adelsberger Finanzierungsberater aus Peine

Kurz gesagt:

Eine Anschlussfinanzierung ist die Neuregelung Ihres Immobilienkredits, wenn die Zinsbindung ausläuft und noch eine Restschuld offen ist. Sie haben drei Möglichkeiten:

  • bei Ihrer Bank verlängern
  • zu einer anderen Bank wechseln oder
  • sich den Zins schon Jahre vorher sichern.

Wer nichts tut, bekommt in der Regel das Angebot seiner bisherigen Bank und nimmt es an. Das ist der bequemste Weg, aber selten der günstigste.

Ihre drei Möglichkeiten im Vergleich

1. Prolongation

Ihre Bank schickt Ihnen einige Monate vor Ablauf ein Angebot zur Verlängerung. Sie unterschreiben, und der Kredit läuft mit neuem Zinssatz weiter.

Was dafür spricht

Es ist der einfachste Weg. Keine neuen Unterlagen, keine erneute Bonitätsprüfung, keine Kosten für den Grundbuchwechsel.

Was dagegen spricht

Ihre Bank weiß, dass ein Wechsel Aufwand bedeutet, und kalkuliert das ein. Das Angebot ist deshalb häufig nicht das beste, das Sie am Markt bekommen können. Ohne Vergleich merken Sie das nie.

2. Umschuldung

Ein anderes Institut löst Ihren Kredit ab und übernimmt die Restschuld zu eigenen Konditionen.

Was dafür spricht

Hier entsteht der Wettbewerb, der Ihnen nützt. Über die Restlaufzeit kann schon ein halber Prozentpunkt mehrere tausend Euro ausmachen.

Was dagegen spricht

Es entstehen Kosten für die Abtretung der Grundschuld, in der Regel im niedrigen dreistelligen Bereich. Außerdem prüft die neue Bank Ihre Unterlagen erneut. Beides ist überschaubar. In die Rechnung gehört es trotzdem.

3. Forward-Darlehen

Sie schließen heute einen Vertrag für eine Ablösung, die erst in ein bis fünf Jahren fällig wird. Der Zinssatz steht damit schon fest.

Was dafür spricht

Wenn die Zinsen bis dahin steigen, haben Sie sich das günstigere Niveau gesichert.

Was dagegen spricht

Die Bank lässt sich das Warten bezahlen, meist über einen Aufschlag pro Monat Vorlaufzeit. Und der Vertrag bindet Sie: Fallen die Zinsen, zahlen Sie trotzdem den vereinbarten Satz.

Das Kündigungsrecht nach zehn Jahren

Viele wissen nicht, dass sie ihren Kredit auch mitten in einer laufenden Zinsbindung beenden können. § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB gibt Ihnen dieses Recht nach zehn Jahren, mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten.

Zwei Details werden dabei regelmäßig falsch verstanden:

  • Die zehn Jahre laufen ab der vollständigen Auszahlung, nicht ab dem Tag der Vertragsunterschrift. Bei einem Neubau, der in Raten ausgezahlt wurde, kann das ein deutlicher Unterschied sein.
  • Nach einer Verlängerung beginnt die Frist von vorn: Treffen Sie mit Ihrer Bank eine neue Vereinbarung über Zinssatz oder Rückzahlung, tritt dieser Zeitpunkt an die Stelle der ursprünglichen Auszahlung. Wer prolongiert, bindet sich also erneut für zehn Jahre, bevor dieses Recht wieder greift.

Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt bei dieser Kündigung nicht an, weil Sie ein gesetzliches Kündigungsrecht ausüben. Das Recht kann Ihnen vertraglich auch nicht genommen werden (§ 489 Abs. 4 BGB). Wichtig ist nur: Nach Wirksamwerden der Kündigung müssen Sie den Betrag binnen zwei Wochen zurückzahlen, sonst gilt die Kündigung als nicht erfolgt (§ 489 Abs. 3 BGB).

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Was ich für einen Vergleich brauche

Für eine erste Einschätzung Ihrer Anschlussfinanzierung genügen fünf Angaben

  • Die Restschuld zum Ende der Zinsbindung — sie steht in Ihrem Darlehensvertrag oder im letzten Kontoauszug zum Kredit.

  • Das Datum, an dem die Zinsbindung endet.

  • Ihr aktueller Sollzinssatz.

  • Die aktuelle Monatsrate.

  • Ob Sie die Rate künftig erhöhen oder senken möchten.

Häufige Fragen

Ihre Bank schickt Ihnen ein Verlängerungsangebot, meist drei bis sechs Monate vor Ablauf. Reagieren Sie nicht, kann der Kredit je nach Vertrag zu variablen Zinsen weiterlaufen oder fällig gestellt werden. Beides ist ungünstiger, als sich rechtzeitig zu kümmern.

Weniger, als die meisten denken. Die Grundschuld wird an die neue Bank abgetreten, das erledigen die Institute und der Notar untereinander. Ihr Aufwand beschränkt sich auf Unterlagen und Unterschriften. Die Kosten dafür liegen üblicherweise im niedrigen dreistelligen Bereich und sind bei einer spürbaren Zinsdifferenz schnell wieder eingespielt.
Das hängt vom Aufschlag ab, den die Bank für die Vorlaufzeit verlangt, und davon, wie lange es noch bis zum Ablauf Ihrer Zinsbindung ist. Pauschal lässt sich das nicht beantworten. Rechnen kann man es genau, und das mache ich vor einer Entscheidung.
Ja, und das ist einer der unterschätzten Vorteile. Nach zehn oder fünfzehn Jahren hat sich die Einkommenssituation meist verändert. Eine höhere Tilgung verkürzt die Restlaufzeit erheblich. Umgekehrt lässt sich die Rate senken, wenn es enger geworden ist.
Üblich sind zehn, fünfzehn oder zwanzig Jahre. Eine lange Bindung gibt Ihnen Planungssicherheit und kostet dafür etwas mehr Zins. Eine kurze ist günstiger, setzt Sie aber früher erneut dem Marktrisiko aus. Was sinnvoll ist, hängt vom Zinsniveau zum Zeitpunkt des Abschlusses ab und davon, wie viel Restschuld am Ende der Bindung noch offen wäre. Eine Faustregel gibt es nicht, aber eine Rechnung.
Nach zehn Jahren ab vollständiger Auszahlung ja, mit sechs Monaten Frist und ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Das steht in § 489 BGB und kann Ihnen vertraglich nicht genommen werden. Innerhalb der ersten zehn Jahre geht es nur in bestimmten Fällen, etwa beim Verkauf der Immobilie, und dann in der Regel gegen Vorfälligkeitsentschädigung.
Nichts. Bezahlt werde ich von der Gesellschaft, über die Ihre Finanzierung läuft, und nur, wenn eine zustande kommt.
Michael Adelsberger - Baufinanzierungsvermittler aus Peine

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