Was im Energieausweis steht und was schon im Exposé stehen muss

Der Energieausweis informiert über die energetischen Eigenschaften eines Gebäudes und soll einen überschlägigen Vergleich mit anderen Gebäuden ermöglichen (§ 79 Abs. 1 GModG). Er wird für das Gebäude ausgestellt (§ 79 Abs. 2), nicht für den Eigentümer. Für Ihre Kaufentscheidung sind diese Pflichtangaben die wichtigsten (§ 85 GModG):

• Ausweisart: Bedarfsausweis (berechnet) oder Verbrauchsausweis (aus Abrechnungen)
• Ablaufdatum und Registriernummer
• Baujahr des Gebäudes und Baujahr des Wärmeerzeugers, also der Heizung
• Wesentliche Energieträger für Heizung und Warmwasser, etwa Gas, Heizöl oder Strom
• Gebäudenutzfläche, mit Hinweis, wenn sie pauschal aus der Wohnfläche abgeleitet wurde
• Endenergiekennwert und Effizienzklasse (§ 86 GModG). Der Kennwert gibt an, wie viel Energie das Haus pro Quadratmeter und Jahr vor allem für Heizung und Warmwasser braucht oder verbraucht hat.
• Modernisierungsempfehlungen. Sie gehören zu jedem Energieausweis, beim Bedarfs- wie beim Verbrauchsausweis. Sie entfallen nur, wenn der Aussteller keine Maßnahmen für möglich hält (§ 84 GModG, § 85 Abs. 4).

Schon die Immobilienanzeige muss fünf Angaben aus dem Ausweis enthalten, wenn bei ihrem Erscheinen ein Ausweis vorliegt (für Ausweise, die ab 2027 ausgestellt werden, teils andere, siehe unten). Das sind Ausweisart, Endenergiekennwert, wesentliche Energieträger der Heizung, Baujahr und Effizienzklasse (§ 87 Abs. 1 GModG). Damit können Sie ein Haus einordnen, bevor Sie zur Besichtigung fahren. Fehlen die Angaben, fragen Sie nach, ob überhaupt ein gültiger Ausweis vorliegt.

Woran Sie einen gültigen Ausweis erkennen

Ein Energieausweis gilt zehn Jahre (§ 79 Abs. 3 GModG). Das Ablaufdatum steht vorn im Ausweis, daneben die Registriernummer. Früher endet die Gültigkeit, wenn bei einem Umbau die Energiebilanz des ganzen Gebäudes neu berechnet wurde und deshalb ein neuer Ausweis auszustellen war (§ 80 Abs. 2 GModG). Ist der Ausweis abgelaufen, muss vor dem Verkauf ein neuer ausgestellt werden (§ 80 Abs. 3 GModG).

Was die Bank aus dem Energieausweis liest

Die Bank prüft vor allem, ob Sie die Raten auf Dauer tragen können. Das Gesetz verlangt dafür eine Prüfung Ihres Einkommens und Ihrer Ausgaben, die sich nicht hauptsächlich auf den Wert der Immobilie stützen darf (§ 505b Abs. 2 BGB). Daneben bewertet die Bank das Haus als Sicherheit. Für beides liefert der Energieausweis an drei Stellen Hinweise.

Der Kennwert betrifft Ihre laufenden Ausgaben

Heizkosten fallen jeden Monat neben der Rate an. Das Gesetz spricht dabei nur allgemein von Ausgaben. Nach meiner Erfahrung setzen Banken die Nebenkosten des Hauses in der Haushaltsrechnung an, manche pauschal, manche für das konkrete Objekt. Ein hoher Kennwert ist für mich ein Anlass, die Heizkosten in Ihrer Planung realistisch anzusetzen, auch wenn die Bank pauschal rechnet.

Was Sie mir zu Haus und Heizung mitgeben, hat dabei Gewicht. Die Bank muss auch die Auskünfte berücksichtigen, die einem Darlehensvermittler erteilt wurden (§ 505b Abs. 3 BGB).

Der Zustand des Hauses wirkt auf seinen Wert als Sicherheit

Das Haus ist die Sicherheit für Ihr Darlehen. Seine energetischen Eigenschaften gehören zu den Merkmalen, nach denen der Verkehrswert einer Immobilie ermittelt wird (§ 2 Abs. 3 ImmoWertV). Die europäische Bankenaufsicht erwartet, dass Banken die Energieeffizienz von Gebäuden berücksichtigen, soweit sie den Wert der Sicherheit beeinflusst (EBA-Leitlinien zur Kreditvergabe, Rn. 208).

Ermittelt eine Bank den Beleihungswert nach der Beleihungswertermittlungsverordnung, etwa für Darlehen, die sie über Pfandbriefe refinanziert, muss sie einen erkennbaren Instandhaltungsrückstau als gesonderten Abschlag vom Beleihungswert berücksichtigen (§ 4 Abs. 3 BelWertV). Die Energieeffizienz selbst nennt die Verordnung nicht.

Die Modernisierungsempfehlungen im Ausweis sind kein Gutachten über Mängel. Sie zeigen aber, welche Maßnahmen der Aussteller nach einer Begehung oder anhand von Fotos für sinnvoll hält (§ 84 Abs. 1 GModG). Für Sie sind sie eine erste Liste dessen, was nach dem Kauf anstehen kann, und damit ein guter Anfang für das Gespräch über das Sanierungsbudget.

Baujahr der Heizung und Dämmpflicht: was nach dem Kauf ansteht

Im Ausweis steht das Baujahr des Wärmeerzeugers. Seit dem 29. Juli 2026 verpflichtet Sie das Gebäudemodernisierungsgesetz nicht mehr, einen alten Heizkessel nach dem Kauf auszutauschen. Das Betriebsverbot für bestimmte alte Heizkessel ist gestrichen (§ 72 GModG, BGBl. 2026 I Nr. 226, Art. 1).

Eine Heizung hält trotzdem nicht ewig. Ist sie alt, gehört ihr Austausch in Ihre Finanzierungsplanung. Bauen Sie eine neue Gas- oder Ölheizung ein, muss ab 2029 ein steigender Teil der Wärme etwa aus Biomethan, Bioöl oder Wasserstoff stammen, zunächst mindestens 10 Prozent (§ 43 Abs. 1 GModG).

Weiter gilt die Pflicht, eine oberste Geschossdecke ohne Mindestwärmeschutz zu dämmen. Für Ein- und Zweifamilienhäuser, in denen der Eigentümer selbst wohnt, gelten Sonderregeln zu Frist und Ausnahme (§ 35 Abs. 3 und 4 GModG). Ob und bis wann das Ihr Haus betrifft, klärt ein Energieberater. Wie sich Förderung und Finanzierung einer Sanierung verzahnen, beschreibe ich auf meiner Seite zur Modernisierung.

Klasse F, G oder H: warum ein schlechter Ausweis die KfW 308 öffnen kann

Bei der KfW-Förderung 308 „Jung kauft Alt“ ist ein schlechter Ausweis keine Hürde, sondern Voraussetzung. Gefördert wird der Kauf nur, wenn für das Haus bei Antragstellung ein gültiger Bedarfs- oder Verbrauchsausweis der Klasse F, G oder H vorliegt (KfW, Produktseite 308). Die Klassen ergeben sich direkt aus dem Endenergiekennwert (Anlage 10 GModG):

Steht im Ausweis E, ist das Haus für dieses Programm zu gut. Zu den persönlichen Voraussetzungen gehören: mindestens ein Kind unter 18 im Haushalt, eine Einkommensgrenze und kein Wohneigentum bei Antragstellung (Merkblatt 308, Stand 08/2026). Die Kreditbeträge stehen in meinem Abschnitt zur KfW 308 für Familien, die eine Bestandsimmobilie kaufen.

Zwei weitere Bedingungen betreffen Kauf und Haus:

• Der Antrag muss vor dem notariellen Kaufvertrag bei der KfW eingegangen sein. Der Kaufvertrag gilt als Vorhabenbeginn. Ein Kaufvertrag unter einer aufschiebenden Bedingung, die sich auf die Förderzusage bezieht, ist nach Angaben der KfW nicht förderschädlich. Die Bedingung muss aber von Anfang an im Vertrag stehen, und auch dann dürfen Sie Anzahlungen oder den Kaufpreis erst nach der Antragstellung zahlen (KfW, Produktseite 308).
• Innerhalb von 54 Monaten nach der Zusage muss das Haus saniert sein, mindestens auf Effizienzhaus 85 EE. Alternativ verlangt das Merkblatt alle Einzelmaßnahmen an Heizung, Fenstern, Fassade sowie Dach oder oberster Geschossdecke, ausgenommen nur Bauteile und Heizungen, die seine Anforderungen schon erfüllen. Eine neue Heizung zählt dabei nur, wenn sie mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien nutzt. Die Sanierung selbst fördert die 308 nicht (Merkblatt 308, Stand 08/2026).

Die KfW empfiehlt, sich bereits vor dem Kauf von einem Experten für Energieeffizienz beraten zu lassen (Merkblatt 308). Das ist aus meiner Sicht der wichtigste Hinweis im Merkblatt, denn die Sanierungskosten gehören von Anfang an in Ihre Finanzierung. Für Einzelmaßnahmen wie den Heizungstausch gibt es eigene Zuschüsse. Liegt dafür eine Zusage der KfW oder ein Bescheid des BAFA vor, kommt für die Maßnahme zusätzlich der KfW-Ergänzungskredit in Frage (Merkblatt 358/359, Stand 09/2026). Welche Förderwege es für die Sanierung eines älteren Hauses gibt und wie die Bank es bewertet, beschreibe ich im Beitrag zum Altbau sanieren.

Bedarfs- oder Verbrauchsausweis: zwei Rechenwege, eine Skala

Beide Ausweisarten ordnen das Haus in dieselbe Skala ein. Beim Bedarfsausweis ergibt sich die Klasse aus dem berechneten Bedarf, beim Verbrauchsausweis aus dem erfassten Verbrauch (§ 86 Abs. 2 GModG).

Die Rechenwege dahinter sind grundverschieden. Die Tabelle zeigt die Regeln für Ausweise, die bis zum 31. Dezember 2026 ausgestellt werden:

Quellen: § 82 GModG, § 84, § 86.

Für Sie heißt das: Wie sparsam die bisherigen Bewohner geheizt haben, steckt im Verbrauchsausweis. Der Bedarfsausweis ist davon unabhängig. Für dasselbe Haus können die beiden Ausweisarten deshalb zu verschiedenen Werten und damit auch zu verschiedenen Klassen führen. Für die KfW 308 zählt der gültige Ausweis, der bei Antragstellung vorliegt.

Wann der Bedarfsausweis Pflicht ist

Für Ausweise, die bis zum 31. Dezember 2026 ausgestellt werden, gilt eine Sonderregel für ältere Häuser. Hat ein Wohngebäude weniger als fünf Wohnungen und wurde der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt, muss für den Verkauf ein Bedarfsausweis ausgestellt werden. Das gilt nicht, wenn das Haus schon beim Bau oder durch spätere Änderungen das Wärmeschutzniveau von 1977 erreicht (§ 80 Abs. 3 GModG).

In allen anderen Fällen wählt der Verkäufer die Ausweisart. Einen Anspruch auf eine bestimmte Ausweisart gibt Ihnen das Gesetz als Käufer nicht.

Liegt für ein Haus mit Bauantrag vor November 1977 ein Verbrauchsausweis vor, fragen Sie deshalb nach, worauf die Einschätzung zum Wärmeschutz beruht. Ab dem 1. Januar 2027 entfällt die Bedarfsausweis-Pflicht für ältere Wohnhäuser. Für ein reines Wohnhaus darf der Verkäufer dann auch einen Verbrauchsausweis wählen (BGBl. 2026 I Nr. 226, Art. 2).

Liegt Ihnen nur ein Verbrauchsausweis vor, bitten Sie den Verkäufer zusätzlich um die Heizkostenabrechnungen der letzten Jahre. Fachleute für eine Beratung vor dem Kauf finden Sie in der Energieeffizienz-Expertenliste des Bundes.

Wann der Ausweis auf den Tisch muss

Gesetzlich muss der Verkäufer ihn spätestens bei der Besichtigung vorlegen. Übergeben muss er ihn erst nach dem Kaufvertrag. Für das Finanzierungsgespräch und den Antrag auf die KfW 308 brauchen Sie aber schon vorher eine Kopie. Bitten Sie den Verkäufer oder Makler deshalb direkt nach der Besichtigung darum.

1. Exposé: Liegt ein Ausweis vor, müssen die fünf Pflichtangaben schon in der Anzeige stehen.
2. Besichtigung: Der Verkäufer oder der Makler muss den Ausweis spätestens jetzt vorlegen. Ein deutlich sichtbarer Aushang oder ein ausgelegter Ausweis genügt. Gibt es keine Besichtigung, muss er Ihnen unverzüglich vorgelegt werden, spätestens sobald Sie ihn verlangen (§ 80 Abs. 4 GModG).
3. Finanzierungsgespräch: Bringen Sie eine Kopie des Ausweises mit. Für die KfW 308 gehört er zu den Antragsunterlagen.
4. Antrag für die KfW 308: Sie beantragen den Kredit über Ihren Finanzierungspartner. Der Antrag muss bei der KfW eingegangen sein, bevor Sie den Kaufvertrag schließen.
5. Kaufvertrag beim Notar: Für die KfW ist das der Vorhabenbeginn, außer der Vertrag steht unter der aufschiebenden Bedingung der Förderzusage.
6. Übergabe: Unverzüglich nach dem Kaufvertrag muss Ihnen der Verkäufer den Ausweis oder eine Kopie übergeben.

Wer den Ausweis erst beim Notartermin in der Hand hat, ist für den Antrag auf die KfW 308 meist zu spät dran. Was nach dem Notartermin finanziell auf Sie zukommt, beschreibe ich im Beitrag wann die Grunderwerbsteuer fällig wird. Warum die Reihenfolge bei Förderungen über das Geld entscheidet, erkläre ich ausführlicher auf der Seite Modernisierung und Sanierung finanzieren.

Bis zum 31. Dezember 2026 gilt nach der Übergabe noch eine Pflicht für Sie, wenn Sie ein Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kaufen. Sie haben dann ein informatorisches Beratungsgespräch zum Energieausweis mit einer ausstellungsberechtigten Person zu führen, sofern es als einzelne Leistung unentgeltlich angeboten wird (§ 80 Abs. 4 GModG). Zum 1. Januar 2027 entfällt diese Pflicht (BGBl. 2026 I Nr. 226, Art. 2).

Was sich zum 1. Januar 2027 ändert

Zum 1. Januar 2027 werden neue Energieausweise digital, die Bedarfsausweis-Pflicht für ältere Wohnhäuser entfällt, und im Exposé stehen andere Zahlen. Das regelt Artikel 2 des Gesetzes vom 23. Juli 2026, mit dem das Gebäudeenergiegesetz zum Gebäudemodernisierungsgesetz wurde (BGBl. 2026 I Nr. 226, Art. 2 und Art. 9). Die Paragrafen zum Energieausweis behalten ihre Nummern. Für Käufer sind diese Punkte wichtig:

• Neue Ausweise sind digital und maschinenlesbar. Auf Verlangen des Eigentümers gibt es zusätzlich eine Papierfassung.
• Die Bedarfsausweis-Pflicht für ältere Wohnhäuser entfällt. Für ein reines Wohnhaus darf dann auch ein Verbrauchsausweis ausgestellt werden.
• Der Verbrauchsausweis beruht auf zwei Jahren statt auf drei, getrennt nach Energieträgern. Der gemessene Verbrauch wird auf einheitliche Nutzungsbedingungen umgerechnet. Dabei sind das Verhalten der Bewohner und längere Leerstände zu berücksichtigen.
• Die Empfehlungen werden genauer. Sie müssen die mögliche Energieeinsparung schätzen und auch die verbleibende Lebensdauer der Heizung beurteilen.
• Im Exposé stehen andere Zahlen. Für neue Ausweise sind Ausstellungsdatum und Primärenergiebedarf anzugeben, der auch Gewinnung und Transport des Energieträgers einrechnet. Die Klasse richtet sich weiter nach der Endenergie.
• Baudenkmäler brauchen beim Verkauf einen Ausweis. Die bisherige Ausnahme entfällt.
• Das Beratungsgespräch für Käufer entfällt.

Die Skala A+ bis H bleibt für Wohngebäude vorerst bestehen. Die Gesetzesbegründung geht von einer späteren Anpassung der Anlage 10 aus, nennt aber kein Datum (BT-Drucksache 21/6278). Ausweise, die bis Ende 2026 ausgestellt werden, gelten bis zu ihrem Ablaufdatum weiter. Für Anzeigen mit solchen Ausweisen bleibt es bei den bisherigen fünf Angaben (§ 112 Abs. 3 GModG in der Fassung ab 2027).

Sie verkaufen im Raum Peine und brauchen einen Ausweis?

Ausstellen darf ihn nur, wer die Qualifikation nach § 88 GModG hat. Eine neutrale Suche nach Fachleuten in Ihrer Nähe bietet die Energieeffizienz-Expertenliste. Wenn Sie nach dem Verkauf etwas Neues finanzieren, sprechen Sie mich an.

Häufige Fragen

Über den Autor: Michael Adelsberger, unabhängiger Baufinanzierungsvermittler in Peine

Der Beitrag Energieausweis beim Hauskauf: was die Bank daraus liest erschien zuerst auf Michael Adelsberger.

Die Frage vor allen anderen: Wann fängt Ihr Haus an?

Ob Sie Grundstück und Haus zusammen oder getrennt finanzieren, ergibt sich aus dem Baubeginn. Wie es nach dieser Entscheidung weitergeht, beschreibe ich auf der Seite dazu, wie eine Baufinanzierung bei mir abläuft.

Die Reihenfolge ist also: erst das Datum, dann die Struktur, dann die Bank. Schauen Sie nur auf die günstigste Rate, binden Sie sich womöglich schon für das Haus, bevor es geplant ist.

Was die Bank in Ihrem Grundstück sieht

Für die Bank zählt bei einem unbebauten Grundstück vor allem, ob und wann darauf gebaut werden darf. Die Immobilienwertermittlungsverordnung unterscheidet vier Entwicklungszustände (§ 3 ImmoWertV). In der Praxis richtet sich auch die Bank danach: Je weiter ein Grundstück von der Bebaubarkeit entfernt ist, desto vorsichtiger bewertet sie es und desto mehr Eigenkapital erwartet sie. Welche Quote sie ansetzt, legt jede Bank selbst fest.

Wo Sie die Bebaubarkeit nachlesen

Ein geplantes Baugebiet ist noch kein Baurecht. Ob für ein Grundstück ein Bebauungsplan gilt, erfahren Sie bei der Stadt- oder Gemeindeverwaltung. Die Stadt Peine zeigt die rechtskräftigen Bebauungspläne für Kernstadt und Ortschaften in Übersichtskarten.

Auch ohne Bebauungsplan kann ein Grundstück bebaubar sein, etwa eine Baulücke innerhalb eines bebauten Ortsteils, wenn sich das Vorhaben in die Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist (§ 34 Abs. 1 BauGB). Ob das für Ihr Grundstück gilt, klärt die Bauverwaltung.

Grundstück und Haus getrennt finanzieren: Der Grundbuchrang entscheidet mit

Finanzieren Sie Grundstück und Haus bei zwei verschiedenen Banken, stehen zwei Grundschulden auf demselben Grundstück. Welche vorgeht, richtet sich nach der Reihenfolge der Eintragung (§ 879 Abs. 1 BGB). Die Bank des Grundstücksdarlehens steht damit vorn, die Bank des Hausdarlehens dahinter.

Warum der zweite Kredit teurer werden kann

Muss ein Grundstück verwertet werden, kommt die Bank im zweiten Rang erst nach der Bank im ersten Rang zum Zug. Deshalb ist ihr diese Sicherheit weniger wert, was sich in den Konditionen zeigt oder schon darin, ob sie überhaupt finanziert.

Den Rang zu tauschen ist möglich, setzt aber die Einigung beider Banken, Ihre Zustimmung und die Eintragung ins Grundbuch voraus (§ 880 Abs. 2 BGB). Die Bank im ersten Rang ist dazu nicht verpflichtet.

Entweder finanziert die Bank des Grundstücks später auch das Haus, oder Sie lösen das Grundstücksdarlehen ab, sobald die Hausfinanzierung steht. Für den zweiten Weg brauchen Sie ein Darlehen, aus dem Sie ohne hohe Kosten herauskommen.

Wie Sie aus einem variablen Darlehen wieder herauskommen

Ein Darlehen mit veränderlichem Zinssatz dürfen Sie als Verbraucher jederzeit ganz oder teilweise vorzeitig zurückzahlen (§ 500 Abs. 2 S. 1 BGB). Eine Vorfälligkeitsentschädigung darf die Bank nur verlangen, wenn Sie bei der Rückzahlung Zinsen zu einem gebundenen Sollzinssatz schulden (§ 502 Abs. 1 BGB), beim variablen Darlehen also nicht. Steht die Hausfinanzierung, kann das Grundstücksdarlehen deshalb aus ihr abgelöst werden, ohne dass Sie eine Kündigungsfrist abwarten müssen. Lassen Sie sich von Ihrer Bank schriftlich bestätigen, welchen Betrag sie bis zu welchem Tag erwartet.

Daneben können Sie den Vertrag jederzeit mit einer Frist von drei Monaten kündigen (§ 489 Abs. 2 BGB), und dieses Recht kann der Vertrag weder ausschließen noch erschweren (§ 489 Abs. 4 BGB). Kündigen Sie, bleiben Ihnen nach Wirksamwerden der Kündigung zwei Wochen für die Rückzahlung, sonst gilt die Kündigung als nicht erfolgt (§ 489 Abs. 3 BGB). Ob Ihr Darlehen einen veränderlichen Zins hat oder ihn jeweils für einige Monate festschreibt, steht im Vertrag.

Die Beweglichkeit des variablen Darlehens hat einen Preis, denn der Zins kann sich während der Laufzeit ändern, nach oben wie nach unten. Nicht jede Bank bietet für ein reines Grundstück ein variables Darlehen oder eine sehr kurze Zinsbindung an. Über die Banken, mit denen ich zusammenarbeite, lässt sich diese Struktur darstellen. Ob sie für Ihr Grundstück zustande kommt, entscheidet die Bank nach ihrer Prüfung.

Bei fester Zinsbindung ist das anders: Ein Grundstücksdarlehen dürfen Sie während der Bindung nur bei einem berechtigten Interesse vorzeitig zurückzahlen (§ 500 Abs. 2 S. 2 BGB), und dann kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Ohne Vorfälligkeitsentschädigung kommen Sie erst zum Ende der Zinsbindung heraus. Ist die Zinsbindung länger als zehn Jahre fest, können Sie frühestens zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung mit sechs Monaten Frist kündigen (§ 489 Abs. 1 BGB). Wie Kündigungsfrist und Rückzahlung zusammenspielen, beschreibe ich im Beitrag zur Kündigung nach zehn Jahren.

Gemeinsam finanzieren: Der Preis heißt Bereitstellungszinsen

Steht der Bau fest, ist eine gemeinsame Finanzierung meist der einfachere Weg, kann aber Bereitstellungszinsen kosten, solange der Betrag für das Haus nicht ausgezahlt ist. Voraussetzung ist, dass die Bank das Haus bewerten kann. Dafür braucht sie in der Regel Bauzeichnungen, Baubeschreibung und eine Kostenaufstellung oder den Bauvertrag.

Die Bank hält Ihnen den Betrag für das Haus bereit, auch wenn Sie ihn erst später abrufen. Bereitstellungszinsen verlangen Kreditinstitute laut Verbraucherzentrale „meist nach 3 bis 12 Monaten“, als Entgelt für den Teil des Darlehens, der noch nicht ausgezahlt ist (Verbraucherzentrale, Stand 14.11.2025).

Eine gesetzliche Höhe oder Frist gibt es nicht, beides steht in Ihrem Darlehensvertrag. Je mehr Zeit zwischen Zusage und Auszahlung liegt, desto mehr kann die gemeinsame Finanzierung deshalb kosten. Genau hier entscheidet sich, ob gemeinsam oder getrennt günstiger ist.

Was Sie vor der Unterschrift klären sollten:

• Ab welchem Tag fallen Bereitstellungszinsen an, wie hoch sind sie und auf welchen Betrag?
• Bis wann muss das Darlehen vollständig abgerufen sein?
• Was passiert, wenn der Bau später beginnt oder günstiger wird als geplant, und kostet es etwas, einen Teil nicht abzurufen?
• Lässt sich die bereitstellungszinsfreie Zeit verlängern?

Die Kosten, die erst nach dem Notartermin kommen

Leicht zu übersehen ist der Erschließungsbeitrag, weil der Bescheid erst lange nach dem Kauf kommen kann. Was die Gemeinde dafür verlangen darf und ab wann, regelt das Baugesetzbuch.

Erschließungsbeitrag: wann er entsteht

Für Straßen, Wege und andere Erschließungsanlagen erhebt die Gemeinde einen Erschließungsbeitrag (§ 127 Abs. 1 BauGB). Mindestens 10 Prozent des beitragsfähigen Aufwands trägt sie selbst (§ 129 Abs. 1 S. 3 BauGB), den Rest verteilt sie auf die Grundstücke.

Die Beitragspflicht entsteht erst mit der endgültigen Herstellung der Erschließungsanlagen (§ 133 Abs. 2 BauGB). Eine Straße kann also längst befahrbar sein, ohne in diesem Sinne endgültig hergestellt zu sein.

Schon vorher darf die Gemeinde Vorausleistungen verlangen: wenn ein Bauvorhaben auf dem Grundstück genehmigt wird oder wenn mit der Herstellung der Anlagen begonnen wurde und die endgültige Herstellung innerhalb von vier Jahren zu erwarten ist (§ 133 Abs. 3 BauGB). Die Vorausleistung wird später mit dem endgültigen Beitrag verrechnet. Für den späteren Ausbau bestehender Straßen kann die Gemeinde in Niedersachsen zusätzlich Beiträge nach dem Kommunalabgabengesetz erheben (§ 6 NKAG).

Was Sie bei der Gemeinde abfragen sollten

Fragen Sie vor dem Kauf schriftlich bei der Gemeinde nach:

• Sind die Erschließungsanlagen für das Grundstück endgültig hergestellt?
• Wurden für das Grundstück bereits Erschließungsbeiträge oder Vorausleistungen festgesetzt, und sind sie bezahlt?
• Mit welchen Beiträgen ist noch zu rechnen, und ab wann?
• Wer ist für Wasser und Abwasser zuständig, und fallen dort noch Beiträge an?

Lassen Sie außerdem im Entwurf des Kaufvertrags prüfen, wer bereits festgesetzte und künftige Beiträge trägt. Fragen dazu beantwortet der Notar.

Die übrigen Posten rund um den Kauf

Die Beträge dieser Posten hängen vom Grundstück, vom Kaufpreis und vom Vertrag ab:

• Grunderwerbsteuer, in Niedersachsen 5 Prozent
• Notar und Grundbuch, für den Kaufvertrag und für die Grundschuld
• gegebenenfalls Maklerprovision
• Vermessung, falls das Grundstück noch nicht vermessen ist
• Bodengutachten
• gegebenenfalls Abbruch oder Rodung
• Hausanschlüsse für Strom, Wasser, Abwasser und Telekommunikation

Die Zwölf-Monats-Frist bei der Grunderwerbsteuer steht nicht im Gesetz

Eine feste Frist, nach der ein Bauvertrag nicht mehr unter die Grunderwerbsteuer fällt, steht nicht im Grunderwerbsteuergesetz. Ob er mitzählt, hängt nach dem Bundesfinanzhof von den Umständen des Einzelfalls ab (BFH, Urteil vom 26.02.2014, II R 54/12).

Beim Kauf bemisst sich die Steuer nach dem Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG). Ein Bauvertrag kann dazugehören, wenn er mit dem Grundstückskauf sachlich zusammenhängt. Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass ein einheitlicher Erwerb „aufgrund besonderer Umstände“ auch vorliegen kann, wenn der Käufer das Angebot über die Bauleistungen erst 19 Monate nach Abschluss des Kaufvertrags annimmt (BFH, Urteil vom 28.03.2012, II R 57/10). Es ging dort um eine Sanierung, nicht um einen Neubau.

Die verbreitete Regel, nach zwölf Monaten falle das Haus nicht mehr unter die Steuer, lässt sich daraus nicht ableiten. Ob Ihr Grundstückskauf und Ihr Bauvertrag zusammengehören, klärt Ihr Steuerberater. Ich rechne die Steuer in Ihre Finanzierung ein, ich bewerte sie nicht. Wann sie in Niedersachsen fällig wird und wie Sie sie einplanen, erkläre ich im Beitrag zur Grunderwerbsteuer in Niedersachsen.

Bodenrichtwert im Landkreis Peine selbst nachsehen

Den Bodenrichtwert für die Lage Ihres Grundstücks können Sie in BORIS.NI selbst abrufen. Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte für den Boden, ermittelt aus der Kaufpreissammlung und getrennt nach Entwicklungszustand (§ 196 Abs. 1 BauGB). Jeder kann bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Auskunft darüber verlangen (§ 196 Abs. 3 S. 2 BauGB). In Niedersachsen ermitteln die Gutachterausschüsse die Bodenrichtwerte jedes Jahr zum Stichtag 1. Januar und stellen sie dort kostenfrei bereit (Faltblatt der Gutachterausschüsse, Stand 07/2025).

Wer für den Landkreis Peine zuständig ist

Für den Landkreis Peine ist der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Braunschweig zuständig. Seine Geschäftsstelle gehört zum Landesamt für Geoinformation und Landesvermessung Niedersachsen (LGLN), Regionaldirektion Braunschweig.

Zum Landkreis Peine gehören die Stadt Peine und die Gemeinden Edemissen, Hohenhameln, Ilsede, Lengede, Vechelde und Wendeburg (Landkreis Peine). Lehrte gehört dagegen zur Region Hannover. Dort ist ein anderer Gutachterausschuss zuständig, die Bodenrichtwerte stehen aber ebenfalls in BORIS.NI. Grundstückskäufe begleite ich auch Richtung Hannover, etwa in Lehrte, und im Braunschweiger Umland.

Warum der Bodenrichtwert nicht Ihr Kaufpreis ist

Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnitt für eine Zone, kein Preis für Ihr Grundstück. Lage innerhalb der Zone, Zuschnitt, Größe und Erschließungsstand können den Wert nach oben oder unten verschieben. Zu jeder Zone nennt BORIS.NI deshalb Merkmale wie den Erschließungszustand, mit denen Sie Ihr Grundstück vergleichen können. Für die Beleihung setzt die Bank zusätzlich einen eigenen Wert an.

Ihre Reihenfolge bis zum Notartermin

Nach der Beurkundung kann eine Finanzierung nur noch reagieren. Deshalb gehört alles, was den Preis oder die Struktur verändert, davor.

1. Bebaubarkeit klären (Sie, Stadt oder Gemeinde): Gilt ein Bebauungsplan oder liegt das Grundstück im bebauten Ortsteil, ist die Erschließung gesichert, welcher Entwicklungszustand liegt vor?
2. Erschließung und Beiträge abfragen (Sie, Gemeinde): schriftlich, mit den Fragen von oben.
3. Bodenrichtwert nachsehen (Sie, BORIS.NI).
4. Baubeginn und Struktur festlegen (Sie und ich): gemeinsam oder getrennt, welche Zinsbindung, wie viel Eigenkapital in das Grundstück fließt.
5. Finanzierungsbestätigung einholen (die Bank, die Sie mit mir auswählen).
6. Kaufvertragsentwurf lesen (Notar, Sie): Kaufen Sie von einem Unternehmer, etwa einem Bauträger, soll der Notar Ihnen den Entwurf im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stellen (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Kaufen Sie privat, bitten Sie ebenso rechtzeitig darum.
7. Beurkundung (Notar): Danach folgen Grunderwerbsteuerbescheid, Eintragung der Grundschuld und Kaufpreiszahlung.

Häufige Fragen

Über den Autor: Michael Adelsberger, unabhängiger Baufinanzierungsvermittler in Peine

Der Beitrag Grundstück kaufen im Raum Peine: finanzieren, bevor das Haus steht erschien zuerst auf Michael Adelsberger.

Rechtsgrundlage der Pflichten ist das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), wie das Gebäudeenergiegesetz (GEG) seit dem 29. Juli 2026 heißt. Die Förderangaben stammen aus den Merkblättern und Programmseiten von KfW und BAFA, geprüft am 6. Oktober 2026.

Fünf, zehn, zwanzig Jahre: die Altersgrenzen der Förderung

„Altbau“ ist kein Begriff der Förderprogramme. Die Programme fragen nach einem Stichtag, und der ist nicht überall derselbe.

Altersgrenzen der Förderung, Stand: Oktober 2026

Bei den drei Förderprogrammen zählt das Datum des Bauantrags oder der Bauanzeige, nicht der Einzug und nicht das Baujahr aus dem Exposé. Kaufen Sie ein jüngeres Haus, lassen Sie sich deshalb das Datum aus der Bauakte geben.

Der Steuerbonus rechnet anders. Das Haus muss bei der Durchführung der Maßnahme älter als zehn Jahre sein, maßgeblich ist der Beginn der Herstellung (§ 35c Abs. 1 EStG). Außerdem gilt er nur für Maßnahmen, die vor dem 1. Januar 2030 abgeschlossen sind (§ 52 Abs. 35a EStG). Zwischen fünf und zehn Jahren nach dem Bauantrag steht also die Förderung offen, der Steuerbonus noch nicht.

Bei einem Haus aus den Fünfziger- bis Achtzigerjahren sind diese Grenzen längst erfüllt. Dann zählt das Alter der Heizung: Für eine Gas- oder Biomasseheizung gibt es den Klimageschwindigkeitsbonus erst, wenn sie seit mindestens 20 Jahren in Betrieb ist, und nur für Eigentümer, die selbst im Haus wohnen (Merkblatt 458, Stand 09/2026). Einen ersten Anhaltspunkt gibt das Baujahr des Wärmeerzeugers im Energieausweis (§ 85 Abs. 1 GModG), maßgeblich ist das Datum der Inbetriebnahme. Was der Energieausweis sonst über ein Haus verrät, beschreibe ich im Beitrag zum Energieausweis beim Hauskauf.

Vier Haustypen, vier verschiedene Rechnungen

Im Raum Peine, Hannover, Braunschweig, Celle und Gifhorn begleite ich Finanzierungen für Häuser aus allen Jahrzehnten. Wie sich die Märkte unterscheiden, beschreibe ich auf den Seiten zur Baufinanzierung in Celle, zur Baufinanzierung in Braunschweig, zur Baufinanzierung in Gifhorn und zur Baufinanzierung im Raum Hannover. Hier geht es um das Haus selbst, geordnet nach dem, was förderrechtlich und für die Bank zählt. Welche Maßnahme technisch sinnvoll ist, beurteilt ein Energieeffizienz-Experte.

Fachwerk und Baudenkmal, etwa in der Celler Altstadt

Ist ein Fachwerkhaus ein Baudenkmal oder sonst besonders erhaltenswerte Bausubstanz, gelten Sonderregeln. Von den Anforderungen des GModG darf dann abgewichen werden, wenn ihre Erfüllung die Substanz oder das Erscheinungsbild beeinträchtigt oder andere Maßnahmen unverhältnismäßig aufwendig wären (§ 105 GModG).

Für solche Häuser kommt die eigene Förderstufe Effizienzhaus Denkmal in Betracht, mehr dazu weiter unten. Ist das Haus ein Baudenkmal und bewohnen Sie es selbst, ist außerdem die Steuerbegünstigung nach § 10f EStG möglich.

Bei der Bank beginnt die Schwierigkeit mit der Bewertung. Pfandbriefbanken dürfen ein Ein- oder Zweifamilienhaus nur dann am Vergleichswert ausrichten, wenn aktuelle Preise von mindestens fünf Objekten vorliegen, die auch in der Wohnfläche hinreichend übereinstimmen. Alternativ nutzen sie ein geprüftes, datenbankgestütztes Bewertungsmodell (§ 4 Abs. 2 und § 19 Abs. 2 BelWertV). Für ein Fachwerkhaus mit eigener Bauweise liegt diese Hürde höher als für ein Reihenhaus. In der Praxis bewertet nicht jede Bank ein denkmalgeschütztes Fachwerkhaus gleich: Manche Institute sind bei solchen Objekten zurückhaltend, andere haben Erfahrung damit.

Bauantrag vor November 1977: gebaut vor der Wärmeschutzverordnung

Das Gesetz zieht selbst eine Linie bei diesem Datum. Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, verlangt es beim Verkauf bis Ende 2026 einen Bedarfsausweis. Ausgenommen sind Häuser, die das Niveau der Wärmeschutzverordnung vom 11. August 1977 erreichen (§ 80 Abs. 3 GModG). Für Käufer solcher Häuser stehen drei Punkte an:

• Die Nachrüstpflichten. Unabhängig vom Baujahr muss eine oberste Geschossdecke ohne Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2 gedämmt werden, auf einen Wärmedurchgangskoeffizienten von höchstens 0,24 Watt pro Quadratmeter und Kelvin, alternativ das Dach darüber (§ 35 Abs. 1 GModG). Ebenso müssen bisher ungedämmte, zugängliche Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen gedämmt werden, etwa in einem kalten Keller (§ 69 Abs. 2 GModG). Fehlen an der Zentralheizung die selbsttätige Regelung nach Außentemperatur und Zeit oder eine raumweise Regelung, etwa Thermostatventile, müssen Sie diese nachrüsten (§ 61 Abs. 2 und § 63 Abs. 3 GModG). Für Decke und Rohre gelten bei Häusern mit höchstens zwei Wohnungen Sonderregeln zur Frist, bei der Geschossdecke auch eine Ausnahme (§ 35 Abs. 3 und 4, § 69 Abs. 3 und 4 GModG). Ich erkläre sie unten in den häufigen Fragen.
• Die Wahl des Förderwegs. Für Dach, Fassade und Fenster gibt das BAFA 15 Prozent Zuschuss. Mit individuellem Sanierungsfahrplan kommen 5 Prozentpunkte dazu, bei einem Einfamilienhaus aber erst ab 30.000 Euro förderfähigen Ausgaben und nur auf den Betrag darüber (BAFA, Stand: Oktober 2026). Die Heizung fördert die KfW 458. Die Alternative ist die Sanierung zum Effizienzhaus mit dem Kredit 261. Beides zusammen geht nicht. Bei einem Haus mit großem Sanierungsbedarf ist das die erste Weiche.
• Die Förderung schon beim Kauf. Kaufen Sie das Haus erst noch und lebt mindestens ein Kind unter 18 in Ihrem Haushalt, kann die KfW 308 den Kauf fördern, wenn der Energieausweis Klasse F, G oder H zeigt. Der Antrag muss vor dem notariellen Kaufvertrag gestellt sein, außer der Vertrag steht unter der aufschiebenden Bedingung der Förderzusage. Innerhalb von 54 Monaten ab Zusage muss das Haus saniert sein (Merkblatt 308, Stand 08/2026). Was sonst dafür gilt, steht auf meiner Seite für den Fall, wenn Sie den Altbau erst noch kaufen.

Bauantrag ab November 1977 bis in die Neunziger: die Heizung zählt

Für Häuser mit Bauantrag ab November 1977 galt beim Bau mindestens die Wärmeschutzverordnung von 1977, an die bis Ende 2026 auch § 80 Abs. 3 GModG anknüpft. Die Nachrüstpflichten gelten für sie unter denselben Bedingungen wie für ältere Häuser. Förderrechtlich rückt hier oft die Heizung in den Mittelpunkt: Ist eine funktionstüchtige Gasheizung seit mindestens 20 Jahren in Betrieb oder heizt das Haus mit Öl, kann der Klimageschwindigkeitsbonus dazukommen, solange es ihn gibt.

Bauen Sie stattdessen wieder eine Gas- oder Ölheizung ein, ist das erlaubt. Für Anlagen, die nach dem 29. Juli 2026 eingebaut werden, muss ab 2029 aber ein steigender Teil der Wärme aus Biomethan, Bioöl, biogenem Flüssiggas oder Wasserstoff stammen. Der Anteil steigt von 10 Prozent ab 2029 auf 60 Prozent ab 2040 (§ 43 Abs. 1 GModG). Unter Bedingungen lässt sich die Pflicht auch über Solarthermie, eine Lüftung mit Wärmerückgewinnung oder eine Wärmepumpen-Hybridheizung erfüllen (Abs. 3 bis 5). Das gehört in die Rechnung der laufenden Kosten, nicht nur in die der Anschaffung.

Häuser mit Bauantrag ab etwa 2000 fasst die letzte Zeile der Tabelle zusammen.

Die vier Haustypen im Überblick, Stand: Oktober 2026

Für alle Haustypen gilt: Eine nach dem 29. Juli 2026 eingebaute Gas- oder Ölheizung braucht ab 2029 einen steigenden Anteil Biomethan, Bioöl oder Wasserstoff (§ 43 GModG).

Was seit Juli 2026 gilt und was zum Jahreswechsel wegfällt

Im Sommer 2026 haben sich zwei Dinge gleichzeitig geändert, die Förderung und das Gesetz.

Die Förderung. Für Anträge ab dem 21. Juli 2026 gelten neue Bedingungen. Das BAFA führt die alten Regeln für Anträge bis zum 20. Juli 2026 getrennt weiter (BAFA, Förderprogramm im Überblick). Die KfW-Merkblätter 458 und 261 gelten in ihrer aktuellen Fassung seit dem 24. September 2026. Zwei Werte sinken nach festem Plan: Der Klimageschwindigkeitsbonus von 16 Prozent fällt ab dem 1. Februar 2027 halbjährlich um 4 Prozentpunkte, für Anträge ab dem 1. August 2028 gibt es ihn nicht mehr. Der Höchstbetrag der förderfähigen Kosten für die erste Wohneinheit sinkt im selben Takt um je 750 Euro, ausgehend von 28.000 Euro (Merkblatt 458, Stand 09/2026). Maßgeblich ist jeweils der Tag des Antrags.

Das Gesetz. Seit dem 29. Juli 2026 sind die §§ 71 bis 73 gestrichen. Damit entfallen die Vorgabe, eine neue Heizung zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien zu betreiben, und das Betriebsverbot für alte Heizkessel (BT-Drucksache 21/6278, BGBl. 2026 I Nr. 226). Beim Austausch entscheiden Sie selbst über die Heizungsart (§ 42 GModG).

Was zum 1. Januar 2027 wegfällt. Bei einem Haus mit höchstens zwei Wohnungen gelten bis Ende 2026 zwei Gesprächspflichten, jeweils nur, wenn das Gespräch kostenlos angeboten wird. Lassen Sie für neue Außenbauteile das ganze Gebäude berechnen, müssen Sie vor der Beauftragung der Planung ein informatorisches Beratungsgespräch mit einer Person führen, die Energieausweise ausstellen darf. Betriebe müssen im Angebot darauf hinweisen (§ 36 GModG). Kaufen Sie ein solches Haus, müssen Sie nach Übergabe des Energieausweises ein Beratungsgespräch zum Energieausweis führen (§ 80 Abs. 4 GModG). Beide Pflichten standen schon im GEG und entfallen zum 1. Januar 2027 (BGBl. 2026 I Nr. 226, Art. 2 Nr. 19 und 32, Art. 9 Abs. 2).

Effizienzhaus Denkmal: die Stufe für Baudenkmäler und erhaltenswerte Häuser

Für Baudenkmäler gibt es bei der KfW eine eigene Effizienzhaus-Stufe mit milderen Anforderungen. Der Jahres-Primärenergiebedarf darf bis zu 160 Prozent des Referenzgebäudes betragen (KfW, Das Effizienzhaus, abgerufen am 6. Oktober 2026).

Wie bei allen Stufen setzt auch das Effizienzhaus Denkmal voraus, dass erneuerbare Energien oder unvermeidbare Abwärme mindestens 65 Prozent des Wärme- und Kältebedarfs decken. Der Kredit beträgt bis zu 150.000 Euro je Wohneinheit. Bei Erreichen der Stufe gibt es einen Tilgungszuschuss von 5 Prozent, mit Nachhaltigkeitsklasse (NH) von 10 Prozent, das sind höchstens 7.500 beziehungsweise 15.000 Euro je Wohneinheit (Merkblatt 261, Produktseite 261, Stand 09/2026). Ohne Boni ist das so viel wie beim Effizienzhaus 55 und mehr als bei den Stufen 70 EE und 85 EE, die keinen Tilgungszuschuss bekommen.

Die Stufe gilt nicht nur für Baudenkmäler, sondern auch für sonstige besonders erhaltenswerte Bausubstanz. Der Begriff ist rechtlich unbestimmt. Die KfW verweist auf die Kommune: Denkmalbehörde, Stadtplanungsamt oder Bauamt wissen, ob ein Haus in einem Sanierungs- oder Erhaltungsgebiet liegt, unter eine Altstadtsatzung fällt oder aus anderen Gründen als örtlich erhaltenswert gilt. Für die Förderung braucht es dann eine Bestätigung der Kommune (KfW, Das Effizienzhaus). Die Einordnung trifft also die Kommune, nicht die Bank und nicht ich.

Bei Baudenkmälern und besonders erhaltenswerter Bausubstanz lässt die KfW nur Experten aus der Energieeffizienz-Expertenliste zu, die dort in der Kategorie „Wohngebäude Denkmal“ geführt sind, auch bei einer anderen Effizienzhaus-Stufe. Einen Anspruch auf die Förderung gibt es nicht. Die KfW entscheidet im Rahmen der verfügbaren Mittel (Merkblatt 261, Stand 09/2026).

Zuschuss oder Steuerbonus: Sie müssen sich entscheiden

Für dieselbe Maßnahme bekommen Sie entweder Förderung oder den Steuerbonus. § 35c EStG ist ausgeschlossen, wenn für die Maßnahme zinsverbilligte Darlehen oder steuerfreie Zuschüsse fließen oder die Steuerbegünstigung nach § 10f genutzt wird (§ 35c Abs. 3 EStG). Die KfW schließt umgekehrt den Steuerbonus aus, auch zeitlich versetzt und auch aufgeteilt nach Material und Arbeitslohn (Merkblatt 261, Stand 09/2026).

Der Förderweg (BAFA, KfW 458, KfW 261): Antrag vor Beginn des Vorhabens, Auszahlung erst nach dem Nachweis der Umsetzung, begrenzt durch die Höchstbeträge je Wohneinheit.

Der Steuerweg (§ 35c EStG): Kein Antrag vorab, sondern die Steuererklärung mit einer Bescheinigung des ausführenden Fachunternehmens. Die Einkommensteuer sinkt über drei Jahre um 7, 7 und 6 Prozent der Aufwendungen, höchstens um 40.000 Euro je Haus, und nur, wenn Sie das Haus im jeweiligen Jahr ausschließlich selbst bewohnen (§ 35c EStG). Das Geld kommt also erst über drei Steuerjahre zurück, und nur soweit Sie Einkommensteuer zahlen.

Beim Baudenkmal kommt ein dritter Weg dazu. Bewohnen Sie ein Baudenkmal selbst, können Sie Aufwendungen für Baumaßnahmen wie Sonderausgaben abziehen, die zur Erhaltung des Denkmals oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind. Das geht im Jahr des Abschlusses und in den neun Folgejahren mit jeweils bis zu 9 Prozent, und nur bei einem Gebäude (§ 10f EStG). Die Arbeiten müssen mit der nach Landesrecht zuständigen Stelle abgestimmt sein, die das bescheinigt. Kosten, die durch Zuschüsse aus öffentlichen Kassen gedeckt sind, zählen nicht mit (§ 7i Abs. 1 und 2 EStG). Ob und wie ein KfW-Tilgungszuschuss den Abzug mindert, beurteilt Ihr Steuerberater.

Wichtig: Die steuerliche Beurteilung gehört zu Ihrem Steuerberater. Ich rechne die Finanzierung für jeden Weg durch, die Wahl zwischen Förderung und Steuerbonus treffen Sie mit ihm.

Was die Bank mit einem alten Haus macht

Die Bank setzt das Haus nicht mit dem Kaufpreis an, sondern mit einem vorsichtigen Wert. Für Pfandbriefbanken ist das der Beleihungswert: der Wert, der sich während der gesamten Laufzeit des Darlehens bei einem Verkauf voraussichtlich erzielen lässt, ohne vorübergehende Schwankungen und spekulative Elemente (§ 3 BelWertV). Für die Eigenkapitalberechnung aller Banken verlangt die EU-Bankenverordnung (CRR), Immobiliensicherheiten vorsichtig und konservativ zu bewerten, ohne erwartete Preissteigerungen und nicht über dem Marktwert (Art. 229 Abs. 1 CRR in der Fassung der Verordnung (EU) 2024/1623).

Bei einem Ein- oder Zweifamilienhaus, das sich zweifelsfrei zur Eigennutzung eignet, darf sich der Beleihungswert am Sach- oder am Vergleichswert orientieren. Fehlen genügend Vergleichsobjekte, bleibt der Sachwert (§ 4 Abs. 2 BelWertV). Vereinfacht sieht der Weg so aus:

Drei Stellen treffen einen Altbau besonders:

• Die Restnutzungsdauer. Die Wertminderung wegen Alters richtet sich nach dem Verhältnis von Restnutzungsdauer zu Nutzungsdauer (§ 17 BelWertV). Bei der Ertragswertberechnung setzt die Verordnung für Wohnhäuser höchstens 80 Jahre Nutzungsdauer an (§ 12 Abs. 2 und Anlage 2 BelWertV). Liegt die Restnutzungsdauer unter 30 Jahren, werden die Abbruchkosten vom Sachwert abgezogen (§ 14 BelWertV). Die gute Nachricht steht in § 17 Abs. 2: Haben Instandsetzungen oder Modernisierungen die Nutzungsdauer verlängert, soll die verlängerte Restnutzungsdauer zugrunde gelegt werden. Unterlassene Instandhaltung verkürzt sie.
• Der Instandhaltungsrückstau. Erkennbarer Rückstau, Baumängel und Bauschäden werden mit den Kosten ihrer Beseitigung als gesonderter Abschlag vom Beleihungswert abgezogen (§ 4 Abs. 3 BelWertV). Die Verordnung stellt dabei auf bekannte oder vorsichtig geschätzte Kosten ab. Eine Kostenschätzung zu Ihrem Sanierungsvorhaben gibt der Bank dafür eine Grundlage.
• Die Besichtigung. Bei Darlehen bis 600.000 Euro einschließlich aller Vorlasten darf eine Pfandbriefbank statt eines Gutachtens eine vereinfachte Wertermittlung erstellen. Verzichtet sie bei einem Haus, das nicht in den letzten zehn Jahren fertiggestellt wurde, nach § 24 Abs. 3a auf die Innenbesichtigung, muss sie mindestens 10 Prozent abziehen (§ 24 BelWertV). Für Ihr Altbau-Vorhaben heißt das: Machen Sie die Besichtigung möglich und legen Sie Unterlagen zu bereits erneuerten Bauteilen bei.

Eine Sanierung wirkt also auch auf die Sicherheit. Bewertet eine Bank ein Haus neu, darf der Wert nach der CRR höchstens beim höheren von zwei Werten liegen: dem Durchschnitt der letzten sechs Jahre oder dem Wert bei Kreditvergabe. Darüber darf er nur, wenn Änderungen am Haus ihn eindeutig erhöhen, ausdrücklich genannt sind Verbesserungen der Energieeffizienz (Art. 229 Abs. 1 Buchst. e CRR). Das kann eine Rolle spielen, wenn Sie den Sanierungsbetrag in die Anschlussfinanzierung einbinden wollen. Haben Sie kein laufendes Darlehen mehr auf dem Haus, kann Kapital aus der eigenen Immobilie die Sanierung tragen.

Die Reihenfolge, die über das Geld entscheidet

Bautechnisch geht es meist um die Frage, ob erst das Dach oder erst die Fenster kommen. Förderrechtlich zählt eine andere Reihenfolge:

1. Die Antragsunterlagen vorbereiten lassen. Bei BAFA-Einzelmaßnahmen und dem Kredit 261 übernimmt das ein Energieeffizienz-Experte, beim Heizungszuschuss 458 alternativ der Fachbetrieb. Planung und Beratung dürfen vor dem Antrag liegen (Merkblatt 261, Stand 09/2026). Bis Ende 2026 kann dabei das Beratungsgespräch nach § 36 GModG nötig sein.
2. Den Weg festlegen. Einzelmaßnahmen, Effizienzhaus oder Steuerbonus, denn die Wege schließen sich für dieselbe Maßnahme aus.
3. Den Vertrag mit Bedingung schließen. Liefer- oder Leistungsvertrag mit aufschiebender oder auflösender Bedingung der Förderzusage und einem voraussichtlichen Umsetzungsdatum. Bei BAFA und KfW 458 muss er bei Antragstellung vorliegen (BAFA-Merkblatt zur Antragstellung, Stand Juli 2026; Merkblatt 458, Stand 09/2026). Beim Kredit 261 ist er erlaubt, aber keine Pflicht. Fand vor dem Vertrag ein Beratungsgespräch mit dem Finanzierungspartner oder einem Finanzvermittler statt, dokumentiert auf dem KfW-Formular „Nachweis eines Beratungsgesprächs“, gilt beim Kredit 261 erst der Beginn der Bauarbeiten vor Ort als Vorhabenbeginn. Den Antrag stellen Sie dann vor dem Baubeginn (Merkblatt 261, Stand 09/2026).
4. Den Antrag vor Beginn des Vorhabens stellen. Den Kredit 261 beantragen Sie über eine Bank oder einen anderen Finanzierungspartner.
5. Den Rest finanzieren. Ein Zuschuss lässt sich mit dem KfW-Ergänzungskredit 358/359 kombinieren, beantragt innerhalb von zwölf Monaten nach der Zusage (Merkblatt 358/359, Stand 09/2026). Die Einzelheiten stehen in meinem Beitrag zum KfW-Ergänzungskredit.
6. Nach Abschluss nachweisen. Experte oder Fachunternehmen bestätigen Umsetzung und Kosten. Erst dann fließt der Zuschuss oder wird der Tilgungszuschuss angerechnet.

Auf meiner Seite zur Modernisierung zeige ich, wie Förderung und Finanzierung ineinandergreifen.

Häufige Fragen

Über den Autor: Michael Adelsberger, unabhängiger Baufinanzierungsvermittler in Peine

Der Beitrag Altbau sanieren zwischen Peine, Celle und Gifhorn: was Baujahr und Bausubstanz bedeuten erschien zuerst auf Michael Adelsberger.

Wann genau ist die Grunderwerbsteuer fällig?

Einen Monat nach der Bekanntgabe des Steuerbescheids. So steht es in § 15 GrEStG, und das Finanzamt darf eine längere Zahlungsfrist setzen. Maßgeblich ist weder der Notartermin noch der Tag, an dem Sie den Brief aus dem Kasten holen.

Wann der Bescheid als bekanntgegeben gilt

Schickt das Finanzamt den Bescheid per Post im Inland, gilt er am vierten Tag nach der Aufgabe zur Post als bekanntgegeben (§ 122 Abs. 2 Nr. 1 AO). Geht er erst später zu, zählt der spätere Tag, und im Zweifel muss das Finanzamt den Zugang nachweisen. Ab der Bekanntgabe läuft der Monat.

Der Rechenweg an einem Musterdatum: Gibt das Finanzamt den Bescheid am 1. Oktober zur Post, gilt er am 5. Oktober als bekanntgegeben. Fällig ist die Steuer dann am 5. November. Ein Monat ist dabei nicht dasselbe wie vier Wochen, auch wenn manche Ratgeber das gleichsetzen. Für Ihre Planung maßgeblich ist das Zahlungsdatum im Bescheid.

Warum der Bescheid nicht sofort nach dem Notartermin kommt

Der Notar muss den Kaufvertrag innerhalb von zwei Wochen nach der Beurkundung beim Finanzamt anzeigen (§ 18 Abs. 3 GrEStG). Danach prüft das Finanzamt und setzt die Steuer fest. Eine Bearbeitungszeit, mit der Sie planen könnten, schreibt das Gesetz nicht vor.

Vorhersagen lässt sich deshalb nur der Abstand ab dem Bescheid, nicht der Tag, an dem er kommt. Wer Ihnen eine feste Wochenzahl nennt, schätzt.

Die Zeitachse: Der Steuerbescheid wartet nicht auf die Kaufpreiszahlung

Nach dem Notartermin laufen zwei Abläufe nebeneinander: der Weg zum Steuerbescheid und der Weg zur Auszahlung Ihres Darlehens. Keiner wartet auf den anderen.

Parallel läuft die Finanzierung. Üblicherweise ist der Kaufpreis erst zu zahlen, wenn der Notar bestätigt, dass die im Kaufvertrag vereinbarten Voraussetzungen erfüllt sind. Dazu gehört etwa die eingetragene Auflassungsvormerkung, also die Sicherung Ihres Anspruchs auf das Eigentum im Grundbuch. Erst dann zahlt Ihre Bank aus.

Der Steuerbescheid kann deshalb vor der Auszahlung kommen oder danach. Planen Sie so, dass beides geht. Beide Stränge im Blick zu behalten, gehört dazu, wenn ich Käuferinnen und Käufer von der ersten Kalkulation bis zur Auszahlung begleite.

Warum die Grunderwerbsteuer in der Regel aus Eigenkapital kommt

Die Bank sichert ihr Darlehen über die Immobilie ab, und die Grunderwerbsteuer erhöht deren Wert nicht. Finanziert die Bank sie trotzdem mit, steht diesem Teil des Darlehens keine zusätzliche Sicherheit gegenüber.

Damit steigt der Beleihungsauslauf, das Verhältnis des Darlehens zum Beleihungswert, also zu dem Wert, den die Bank der Immobilie als Sicherheit beimisst. Meist setzen Banken deshalb voraus, dass Sie zumindest die Kaufnebenkosten selbst aufbringen. Manche finanzieren sie im Einzelfall mit und berücksichtigen den höheren Beleihungsauslauf in ihren Bedingungen.

Auch das Landesamt für Steuern Niedersachsen behandelt die Steuer als Teil der Finanzierungsplanung:

„Die Grunderwerbsteuer ist einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheides zur Zahlung fällig. Die notwendigen Mittel hierfür sind bereitzustellen und ggf. in die Finanzierung des Grundstücks mit einzubinden.“

Ob Ihre Bank die Steuer mitfinanziert und zu welchen Bedingungen, klären Sie vor dem Notartermin, nicht danach.

Grunderwerbsteuer in Niedersachsen: 5 Prozent, seit 2014 unverändert

Das Grunderwerbsteuergesetz des Bundes nennt 3,5 Prozent (§ 11 Abs. 1 GrEStG). Niedersachsen weicht davon ab: Für Rechtsvorgänge ab dem 1. Januar 2014 beträgt der Steuersatz 5 Prozent (Abschnitt 1 Abs. 2 GrEStFG NI). Das ist die aktuelle Fassung, Stand September 2026.

Eine Befreiung für Ersterwerber kennt weder das Bundesgesetz noch das niedersächsische Recht (Stand: September 2026). Steuerfrei sind nur bestimmte Erwerbe, etwa unter Ehegatten oder Lebenspartnern, zwischen Verwandten in gerader Linie wie Eltern und Kindern oder bis zu einem Wert von 2.500 Euro (§ 3 GrEStG).

Was zur Bemessungsgrundlage zählt

Besteuert wird die Gegenleistung, beim Kauf also der Kaufpreis einschließlich der Leistungen, die Sie zusätzlich übernehmen (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG). Die Grunderwerbsteuer selbst wird der Gegenleistung weder hinzugerechnet noch von ihr abgezogen (§ 9 Abs. 3 GrEStG). Je 100.000 Euro Kaufpreis sind das 5.000 Euro. Der Steuerbetrag wird auf volle Euro abgerundet (§ 11 Abs. 2 GrEStG). Kaufen Sie ein Grundstück und bauen darauf, kann auch der Bauvertrag zur Gegenleistung gehören, wenn er mit dem Kauf sachlich zusammenhängt. Ob ein späterer Bauvertrag mitzählt, beschreibe ich im Beitrag zum Grundstückskauf.

Mitgekaufte Einrichtungsgegenstände zählen nach Auffassung des Landesamts für Steuern Niedersachsen nicht zum Grundstück im Sinne des Gesetzes. Ob und wie das in Ihrem Fall gilt, klärt Ihr Steuerberater.

Was passiert, wenn das Geld nicht rechtzeitig da ist?

Dann verzögert sich Ihre Eintragung als Eigentümer, und es fallen Säumniszuschläge an. Außerdem kann sich das Finanzamt an den Verkäufer halten.

Ohne Unbedenklichkeitsbescheinigung keine Eintragung

Ins Grundbuch eingetragen werden Sie erst, wenn dem Grundbuchamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung vorliegt (§ 22 Abs. 1 GrEStG). Nach Angaben des Landesamts für Steuern Niedersachsen erteilt das Finanzamt sie nach Zahlung und schickt sie von sich aus an den Notar.

Das Finanzamt muss die Bescheinigung auch erteilen, wenn die Steuer sichergestellt oder gestundet ist, und darf sie nach seinem Ermessen in weiteren Fällen erteilen, wenn die Steuerforderung nicht gefährdet ist (§ 22 Abs. 2 GrEStG). Ob es in Ihrem Fall zu einer Stundung, einer Sicherheit oder einer solchen Ermessensentscheidung kommt, ist offen. Planen Sie nicht damit.

Säumniszuschlag: 1 Prozent je angefangenem Monat

Zahlen Sie nach dem Fälligkeitstag, entsteht für jeden angefangenen Monat ein Säumniszuschlag von 1 Prozent des rückständigen, auf volle 50 Euro abgerundeten Betrags (§ 240 Abs. 1 AO). Bei einer Verspätung von bis zu drei Tagen wird er nicht erhoben.

Eine Überweisung gilt erst an dem Tag als gezahlt, an dem das Geld dem Finanzamt gutgeschrieben wird (§ 224 Abs. 2 Nr. 2 AO). Überweisen Sie deshalb einige Tage vor dem Fälligkeitstag.

Käufer und Verkäufer schulden die Steuer gemeinsam

Steuerschuldner sind Käufer und Verkäufer (§ 13 Nr. 1 GrEStG). Beide sind Gesamtschuldner, jeder schuldet dem Finanzamt die ganze Steuer (§ 44 Abs. 1 AO). Zahlen Sie nicht, kann sich das Finanzamt also an den Verkäufer halten, und das belastet eine Abwicklung, die bis dahin reibungslos lief.

Der Bescheid kommt nicht: woran kann das liegen?

Zunächst kann es schlicht an der Bearbeitung liegen, für die das Gesetz keine Zeit vorgibt. Einen weiteren Grund nennt das Landesamt für Steuern Niedersachsen: Die Wirksamkeit des Kaufvertrags hängt noch vom Eintritt einer Bedingung oder von einer Genehmigung ab. Dann entsteht die Steuer erst mit dem Eintritt der Bedingung oder mit der Genehmigung (§ 14 GrEStG), und vorher kann das Finanzamt nicht festsetzen. Anzeigen muss der Notar den Vertrag trotzdem (§ 18 Abs. 3 GrEStG).

Ein ausbleibender Bescheid heißt also nicht, dass die Steuer entfällt. Er kommt später, womöglich wenn die Reserve schon in Umzug oder Küche steckt. Fragen Sie im Zweifel beim Notar nach, wann er den Vertrag angezeigt hat und ob er bereits wirksam ist.

So planen Sie den Betrag in Ihre Finanzierung ein

Vier Punkte, mit denen die Steuer nicht zur Überraschung wird:

1. Die Steuer als eigene Position führen. Nicht als Teil einer Prozentsumme für alle Nebenkosten, sondern mit eigenem Betrag und eigenem Termin. Einen Überblick, welche Nebenkosten zum Kaufpreis dazukommen, finden Sie auf meiner Seite zur Baufinanzierung.
2. Die Reserve bis zur Eintragung verfügbar halten. Binden Sie das Geld nicht vorher in Umzug, Küche oder Renovierung.
3. Vor dem Notartermin mit der Bank klären, ob sie Kaufnebenkosten mitfinanziert und was das für den Beleihungsauslauf heißt.
4. Beim Kauf vom Bauträger die Reihenfolge der Zahlungen mit dem Notar durchgehen, weil der Kaufpreis dort in Raten nach Baufortschritt fließt, die Steuer aber auf einmal fällig wird.

Die Nebenkosten werden zu unterschiedlichen Zeitpunkten fällig:

Häufige Fragen

Über den Autor: Michael Adelsberger, unabhängiger Baufinanzierungsvermittler in Peine

Der Beitrag Grunderwerbsteuer in Niedersachsen: wann die 5 Prozent fällig werden und woher das Geld kommt erschien zuerst auf Michael Adelsberger.

Warum die neue Finanzierung vor der Kündigung stehen sollte

Ihre Kündigung hält nur, wenn der geschuldete Betrag rechtzeitig zurückgezahlt ist. So steht es im Gesetz:

„Eine Kündigung des Darlehensnehmers gilt als nicht erfolgt, wenn er den geschuldeten Betrag nicht binnen zwei Wochen nach Wirksamwerden der Kündigung zurückzahlt.“
(§ 489 Abs. 3 BGB)

Mit Wirksamwerden ist nach verbreiteter Lesart das Ende der Kündigungsfrist gemeint, also der Tag sechs Monate nach dem Eingang Ihrer Kündigung. So rechnet auch ein großer überregionaler Vermittler (Stand: Dezember 2024). An diesem Tag endet Ihr Darlehen, und ab dann laufen die zwei Wochen.

Ein Fachbeitrag einer Anwaltskanzlei rechnet die zwei Wochen dagegen schon ab dem Eingang der Kündigung. Lassen Sie sich deshalb von Ihrer Bank schriftlich bestätigen, bis zu welchem Tag der Betrag bei ihr eingegangen sein muss.

In der Praxis heißt das: Kommt das Geld nicht rechtzeitig, ist die Kündigung verloren, Ihr Vertrag nicht. Er läuft zu den bisherigen Bedingungen weiter.

Zwei Reihenfolgen, zwei Risiken

Ein großer überregionaler Vermittler empfiehlt, zuerst zu kündigen und danach die neue Finanzierung abzuschließen. Ein anderer Ratgeber sieht die Kündigung erst vor, wenn die neuen Verträge vorliegen. Der Unterschied zeigt sich, wenn etwas schiefgeht.

Ich rate deshalb zur zweiten Reihenfolge. Sie hat eine Voraussetzung: Bevor Sie den neuen Vertrag unterschreiben, muss Ihr Ablösetag feststehen.

Lassen Sie sich den frühesten Kündigungstag und den Ablösetag von Ihrer bisherigen Bank schriftlich bestätigen. Sonst unterschreiben Sie einen Kredit für einen Tag, an dem Sie ihn nicht abrufen können. Für die Nichtabnahme kann die neue Bank eine Entschädigung verlangen.

Welche Wege es neben der Kündigung gibt, zeigt mein Überblick Prolongation, Umschuldung und Forward-Darlehen im Vergleich.

Welches Datum Ihre Zehnjahresfrist startet

Die zehn Jahre laufen ab der vollständigen Auszahlung, nicht ab der Vertragsunterschrift. Haben Sie später mit Ihrer Bank eine neue Vereinbarung über den Sollzinssatz, also den vereinbarten Zinssatz, oder über die Zeit der Rückzahlung getroffen, zählt stattdessen deren Datum.

Auf dieses Datum müssen Sie selbst achten. Anschreiben muss Ihre Bank Sie spätestens drei Monate vor dem Ende der Zinsbindung (§ 493 Abs. 1 BGB). Für den zehnten Jahrestag der Auszahlung sieht § 493 BGB das nicht vor. Verlassen Sie sich also nicht auf einen Erinnerungsbrief.

Die Tabelle wendet § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB auf typische Fälle an. Ein Forward-Darlehen ist dabei ein Vertrag, den Sie heute für eine spätere Auszahlung schließen.

Neubau: Es zählt die letzte Rate, nicht die erste

Beim Neubau zahlt die Bank das Darlehen in Raten aus, je nach Baufortschritt (Baufinanzierung für den Neubau). Maßgeblich ist die letzte Rate. Wurde ein kleiner Restbetrag erst Jahre nach dem Einzug abgerufen, verschiebt er die gesamte Frist nach hinten. Haben Sie auf einen Teil des Darlehens verzichtet, fragen Sie Ihre Bank, welches Datum sie zugrunde legt.

Nach einer neuen Zins- oder Laufzeitvereinbarung beginnt die Frist von vorn

Das Gesetz regelt das in einem Halbsatz:

„… wird nach dem Empfang des Darlehens eine neue Vereinbarung über die Zeit der Rückzahlung oder den Sollzinssatz getroffen, so tritt der Zeitpunkt dieser Vereinbarung an die Stelle des Zeitpunkts des Empfangs.“
(§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB)

Eine Prolongation ist eine solche Vereinbarung. Wer verlängert, startet die zehn Jahre neu. Das gilt auch, wenn Sie den Kredit mit Ihrer Bank neu verhandeln und einen neuen Zinssatz vereinbaren. Ob auch eine geänderte Tilgung zählt, hängt davon ab, was genau vereinbart wurde (siehe häufige Fragen).

Warum sich seriöse Quellen beim genauen Tag unterscheiden

Beim frühesten Kündigungstag liegen verbreitete Angaben einen Tag auseinander. Beide passen zum selben Fristende: Die eine nennt den letzten Tag der zehn Jahre, die andere den ersten Tag danach. Für Ihre Planung heißt das: Richten Sie sich nach dem späteren Tag, planen Sie einige Tage Puffer ein und lassen Sie sich den frühesten Kündigungstag vorher von Ihrer Bank bestätigen.

Halten Sie dabei zwei Daten auseinander. Der früheste Kündigungstag ist der erste Tag, an dem Ihre Kündigung bei der Bank eingehen darf. Der Ablösetag liegt sechs Monate nach dem Tag, an dem Ihre Kündigung tatsächlich eingeht. An ihm endet Ihr Darlehen.

Der Rechenweg nach dem Gesetz, an einem Musterdatum:

1. Die vollständige Auszahlung erfolgt am 15. August 2022. Dieser Tag zählt nicht mit (§ 187 Abs. 1 BGB).
2. Die Frist beginnt damit am 16. August 2022.
3. Sie endet mit Ablauf des 15. August 2032 (§ 188 Abs. 2 BGB).

Die Verbraucherzentrale nennt für dieses Auszahlungsdatum den 15. August 2032 als frühesten Tag, an dem Sie kündigen dürfen, also den letzten Tag der Frist (Stand: 19. November 2025). Nach dem Rechenweg eines großen überregionalen Vermittlers ist der früheste Kündigungstag der erste Tag nach dem Fristende, hier also der 16. August 2032 (Stand: Dezember 2024). Das Gesetz spricht von einer Kündigung „nach Ablauf von zehn Jahren“. Welche Lesart im Streitfall trägt, ist eine Rechtsfrage, die ich hier nicht entscheide.

Was gilt, wenn Ihre Kündigung vor Ablauf der zehn Jahre eingeht, regelt § 489 BGB nicht ausdrücklich. Genau deshalb der Puffer.

Wichtig für den Kalender: Die sechs Monate beginnen erst mit dem Eingang Ihrer Kündigung bei der Bank. Das Gesetz nennt das Zugang (§ 130 Abs. 1 BGB).

Der Rückwärts-Kalender: Wann Sie mit welchem Schritt beginnen

Rechnen Sie nicht vom Auszahlungsdatum vorwärts, sondern vom gewünschten Ablösetag rückwärts. Fest stehen nur zwei Zeiträume: sechs Monate Kündigungsfrist und zwei Wochen zur Rückzahlung. Alles davor braucht Vorlauf, und dessen Länge hängt von Ihren Unterlagen und von den beteiligten Banken ab.

In den Fällen, die ich begleite, liegen die Unterlagen meist innerhalb einer Woche vollständig vor. Wie schnell das geht, hängt vor allem davon ab, wie rasch Sie alles zusammensuchen, manchmal auch davon, wann eine Bank ihre Unterlagen liefert. Für Vergleich, Antrag und Zusage insgesamt planen Sie mehrere Wochen ein. Für den ersten Vergleich reichen wenige Zahlen: welche Angaben ich für einen ersten Vergleich brauche, habe ich zusammengestellt.

Kündigungsschreiben nach § 489 BGB: Was statt eines Musters hineingehört

Sechs Punkte, an denen Kündigungen in der Praxis hängen bleiben:

1. Die Darlehensnummer im Betreff. Läuft jeder Darlehensteil als eigenes Darlehen mit eigener Nummer, braucht jeder eine eigene Kündigung.
2. Die Unterschrift aller Darlehensnehmer. Wer den Vertrag gemeinsam unterschrieben hat, unterschreibt auch die Kündigung gemeinsam.
3. Der Bezug auf § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB. So ist klar, welches Recht Sie ausüben.
4. Die Bitte um eine schriftliche Bestätigung. Sie betrifft den Ablösetag, also den Tag, an dem die Kündigungsfrist endet, die Ablösesumme zu genau diesem Stichtag und den Tag, bis zu dem der Betrag eingegangen sein muss.
5. Ein Zugangsnachweis. Einschreiben mit Rückschein oder persönliche Abgabe gegen Empfangsbestätigung. Damit belegen Sie, wann die Kündigung eingegangen ist.
6. Ein Blick in Ihren Vertrag. Sehen Sie dort nach, ob er eine bestimmte Form vorsieht.

Die zwei Wochen haben Sie nicht allein in der Hand

Die zwei Wochen aus § 489 Abs. 3 BGB sind Ihre Frist. Die Zahlung leistet in der Regel aber die neue Bank. Bis sie auszahlen kann, müssen vier Schritte vorbereitet sein, und daran arbeiten beide Banken:

• Ablösebestätigung: Ihre bisherige Bank nennt die Restschuld zum Stichtag.
• Abtretung der Grundschuld: Die Grundschuld geht von der bisherigen an die neue Bank über, die Unterlagen dafür stellt die bisherige Bank aus.
• Treuhandauftrag: Ihre bisherige Bank gibt die Unterlagen zur Grundschuld unter der Auflage heraus, dass die neue Bank sie erst nach Zahlung der Ablösesumme verwendet.
• Auszahlungsvoraussetzungen: Die neue Bank zahlt erst, wenn alle Bedingungen aus dem Darlehensvertrag erfüllt sind.

Verzögert sich einer dieser Schritte, verschiebt sich die Auszahlung. Deshalb planen Sie die Auszahlung an den Anfang der zwei Wochen, nicht an ihr Ende.

Drei Situationen, in denen Sie anders vorgehen

Die Kündigung nach zehn Jahren passt zu einem bestimmten Fall: Die Zinsbindung läuft noch länger, und Sie wollen Ihre Baufinanzierung vorher ablösen oder die Bank wechseln. Anders gehen Sie vor, wenn die Zinsbindung ohnehin bald endet, wenn Sie nur einen Teil ablösen oder wenn Sie verkaufen.

Wenn Ihre Zinsbindung ohnehin bald endet

Endet die Zinsbindung und haben Sie noch keine neue Vereinbarung über den Sollzinssatz getroffen, können Sie mit einem Monat Frist frühestens zu ihrem Ende kündigen (§ 489 Abs. 1 Nr. 1 BGB). Dann geht es um Verlängerung oder Wechsel, und dafür beschreibe ich die drei Wege am Ende der Zinsbindung auf einer eigenen Seite.

Wenn Sie nur einen Teil ablösen wollen

§ 489 Abs. 1 BGB erlaubt ausdrücklich, „ganz oder teilweise“ zu kündigen. Das passt, wenn Sie einen Teil aus eigenen Mitteln tilgen und den Rest weiterlaufen lassen wollen. Nennen Sie den Betrag in der Kündigung genau, denn zurückzahlen müssen Sie dann den gekündigten Betrag.

Wenn Sie die Immobilie verkaufen

Innerhalb der ersten zehn Jahre kommt beim Verkauf § 490 Abs. 2 BGB in Betracht: Sind seit der vollständigen Auszahlung sechs Monate vergangen, dürfen Sie mit drei Monaten Frist vorzeitig kündigen, müssen der Bank aber den Schaden ersetzen, die Vorfälligkeitsentschädigung. Liegt die Zehnjahresfrist hinter Ihnen und passen die sechs Monate Kündigungsfrist zu Ihrem Verkaufstermin, kommt § 489 BGB in Betracht, und dafür sieht das Gesetz keine Vorfälligkeitsentschädigung vor.

Die Verbraucherzentrale weist außerdem darauf hin: Bei einer Zinsbindung von mehr als zehneinhalb Jahren, also zehn Jahren plus sechs Monaten Kündigungsfrist, sollten Sie prüfen, ob die Bank Ihr Kündigungsrecht bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung berücksichtigt hat.

Häufige Fragen

Über den Autor: Michael Adelsberger, unabhängiger Baufinanzierungsvermittler in Peine

Der Beitrag Darlehen nach zehn Jahren kündigen: der Fahrplan, bevor Sie das Schreiben abschicken erschien zuerst auf Michael Adelsberger.

Zwei Anträge, zwei Stellen: Der Kredit läuft über Ihre Bank

Den Zuschuss beantragen Sie bei der KfW oder beim BAFA, den Ergänzungskredit bei einer Bank, die ihn für Sie bei der KfW stellt. Die KfW schreibt dazu auf ihrer Produktseite zum Ergänzungskredit: „Den Ergänzungskredit beantragen Sie nicht direkt bei der KfW, sondern bei einem Finanzierungspartner Ihrer Wahl.“

Die Bank reicht den Antrag bei der KfW ein und gibt den Kredit an Sie weiter. Sie heißt deshalb durchleitende Bank. Sie vereinbart mit Ihnen die Sicherheiten und prüft Sie wie jeden anderen Kreditnehmer. Die Zuschusszusage ersetzt diese Prüfung nicht, sie ist die Eintrittskarte und nicht die Zusage für den Kredit.

Wie Zuschuss und Kredit bei einer Sanierung zusammenspielen, beschreibe ich auf meiner Seite zu Förderung und Finanzierung für Modernisierung und Sanierung. Der Ergänzungskredit gehört zur Förderung von Einzelmaßnahmen. Ob für Ihr Haus Einzelmaßnahmen oder die Sanierung zum Effizienzhaus passen, lesen Sie im Beitrag zum Altbau sanieren.

Was die KfW regelt und was sie der Bank überlässt

Die KfW legt fest, wer gefördert wird und zu welchen Bedingungen, und sie erteilt am Ende die Kreditzusage. Ob Ihr Antrag überhaupt bei der KfW ankommt und zu welchen Sicherheiten, entscheidet die Bank. Die Trennlinie steht im Merkblatt:

„Für den Kredit sind bankübliche Sicherheiten zu stellen. Form und Umfang der Besicherung vereinbaren die Antragstellenden im Rahmen der Kreditverhandlungen mit dem Finanzierungspartner.“
(KfW-Merkblatt 358/359, Stand 09/2026)

Genau diese Trennung erklärt, warum zwei Haushalte mit der gleichen Zuschusszusage bei ihrer Bank unterschiedliche Antworten bekommen können. Wie hoch der Zuschuss selbst ausfällt, zeigt meine Übersicht über die Fördersätze für Heizung und Sanierung.

Vier Punkte prüft Ihre Bank zusätzlich zur KfW

Bonität, Beleihungsauslauf, Rangstelle im Grundbuch und Ihre bestehende Finanzierung: Diese vier Punkte prüft die Bank zusätzlich. Sie sind Bankpraxis, keine Vorgabe der KfW. Deshalb stehen sie nicht im Merkblatt, und Banken gewichten sie unterschiedlich.

Bonität: Die Zuschusszusage sagt nichts über Ihre Rate

Die Zuschusszusage sagt Ihnen eine Förderung für Ihr Vorhaben zu. Ob Sie die Rate für den Kredit dauerhaft tragen können, prüft die Bank selbst, mit Einkommensnachweisen und einer Haushaltsrechnung, also der Gegenüberstellung Ihrer Einnahmen und Ausgaben.

Beleihungsauslauf: Wie viel Ihres Hauses schon belastet ist

Liegt noch ein Darlehen aus dem Hauskauf auf der Immobilie, sieht die Bank, wie weit der Wert des Hauses bereits als Sicherheit gebunden ist. Maßgeblich ist dabei nicht der Kaufpreis, sondern der Beleihungswert: der Wert, den die Bank dem Haus auf lange Sicht vorsichtig beimisst. Das Verhältnis der Darlehen zu diesem Wert heißt Beleihungsauslauf. Ein weitgehend abbezahltes Haus bietet mehr Spielraum als eines mit hoher Restschuld, auch bei derselben Sanierung.

Rangstelle im Grundbuch: Warum der zweite Rang für die Bank weniger wert ist

Mehrere Grundschulden stehen in der Reihenfolge ihrer Eintragung im Grundbuch (§ 879 Abs. 1 BGB). Eine neue Grundschuld für den Ergänzungskredit steht also hinter der bestehenden. Wird das Haus einmal verwertet, bekommt die Bank auf dem ersten Rang ihr Geld zuerst. Für die Bank auf dem zweiten Rang ist das die schwächere Sicherheit, und das fließt in ihre Entscheidung ein.

Den Rang nachträglich zu tauschen, ist möglich. Dafür müssen sich beide Berechtigten einigen, die Änderung wird ins Grundbuch eingetragen, und weil eine Grundschuld zurücktritt, müssen auch Sie als Eigentümerin oder Eigentümer zustimmen (§ 880 Abs. 2 BGB). Die Bank auf dem ersten Rang ist nicht verpflichtet, zurückzutreten.

Wenn Ihr Darlehen bei einer anderen Bank liegt

Liegt Ihre Baufinanzierung bei derselben Bank, die auch den Ergänzungskredit durchleiten soll, kann sie prüfen, ob sich die vorhandene Grundschuld mitnutzen lässt. Liegt sie bei einer anderen Bank, braucht die neue Bank in der Regel eine eigene Grundschuld im zweiten Rang. Das bedeutet mehr Aufwand und zusätzliche Kosten für Notar und Grundbuch.

Warum kleine Ergänzungskredite für Banken unattraktiv sein können

In der Praxis macht es für die Bank kaum einen Unterschied im Aufwand, ob Sie 25.000 oder 120.000 Euro beantragen. Antrag, Prüfung, Sicherheiten und Abwicklung fallen bei jeder Summe an.

Das Merkblatt der KfW nennt keine Mindestsumme für den Kredit. Ob und ab welcher Summe eine Bank das Programm anbietet, legt sie selbst fest. Eine Absage kann deshalb eine Frage der Kalkulation der Bank sein und keine Aussage über Sie.

Kreditbetrag: Die Summe muss von Anfang an stimmen

Das Merkblatt ist hier eindeutig:

„Eine Aufstockung des Kreditbetrages, über den bei der Antragstellung beantragten Umfang hinaus, ist nicht möglich.“
(KfW-Merkblatt 358/359, Stand 09/2026)

Wer zu knapp beantragt und später Mehrkosten hat, kann den Ergänzungskredit nicht nachträglich erhöhen. Die Obergrenze bilden die förderfähigen Kosten aus Ihrer Zusage. Haben Sie für dasselbe Haus eine Zusage der KfW und einen Bescheid des BAFA, dürfen Sie die förderfähigen Kosten aus beiden addieren.

Vom so ermittelten Höchstbetrag ziehen Sie den zugesagten Zuschuss ab, denn eine Doppelförderung ist grundsätzlich nicht zulässig. Brauchen Sie auch diesen Betrag, bis der Zuschuss ausgezahlt ist, lässt er sich zwischenfinanzieren. Diese Entscheidung gehört deshalb schon in den Antrag.

Der Zeitplan: Zwölf Monate klingen nach viel

Ab der Zuschusszusage haben Sie laut KfW-Merkblatt 358/359 (Stand 09/2026) zwölf Monate, bis Ihr Kreditantrag bei der KfW eingegangen sein muss. Maßgeblich ist das Eingangsdatum bei der KfW, nicht der Tag, an dem Sie mit der Bank sprechen. Suche, Prüfung und Unterlagen brauchen Zeit, deshalb lohnt es sich, früh anzufangen.

Die 0,15 Prozent pro Monat sind eine Bereitstellungsprovision, also ein Entgelt für zugesagtes, noch nicht abgerufenes Geld.

Die Falle bei der Reihenfolge

Nach der Zuschusszusage dürfen Sie laut Produktseite der KfW mit den Arbeiten beginnen, bevor der Ergänzungskredit beantragt ist. Die Pflicht, den Antrag vor Beginn des Vorhabens zu stellen, gilt für den Zuschuss.

Umgekehrt gilt: Ist der Zuschuss bereits ausgezahlt, wenn Ihr Kreditantrag bei der KfW eingeht, ist der Ergänzungskredit nicht mehr möglich. Bei der Heizungsförderung zahlt die KfW den Zuschuss erst aus, wenn Ihr Vorhaben abgeschlossen ist und Sie die Auszahlung im Kundenportal „Meine KfW“ beantragt haben (KfW-Produktseite 458). Lassen Sie den Zuschuss deshalb erst auszahlen, wenn Ihr Kreditantrag bei der KfW eingegangen ist.

KfW 358 oder 359: Diese Weiche stellt nicht die Bank

Welche Programmnummer für Sie gilt, ergibt sich aus Ihrer Situation, nicht aus der Wahl der Bank. Der 358 heißt Ergänzungskredit Plus und hat einen zusätzlichen Zinsvorteil (KfW-Produktseite), der 359 steht allen übrigen Antragsberechtigten offen (KfW-Merkblatt 358/359).

Das Haushaltsjahreseinkommen beim 358 ist der Durchschnitt der zu versteuernden Einkommen aus dem zweiten und dritten Kalenderjahr vor dem Antrag, nachgewiesen allein über die Einkommensteuerbescheide. Mitgerechnet werden alle Eigentümer, die in der geförderten Wohnung mit Hauptwohnsitz gemeldet sind, samt dort gemeldeten Ehe- oder Lebenspartnern. Minderjährige zählen nicht mit.

Der Grundbuchauszug muss alle Eigentümer zum Zeitpunkt des Antrags ausweisen. Welche Unterlagen die Bank für ihre eigene Prüfung zusätzlich verlangt, legt sie selbst fest.

Mehrfamilienhaus und WEG: nur der 359

Für bestehende Mehrfamilienhäuser gilt nur der 359. Als Mehrfamilienhaus zählt laut KfW auch ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung. Bei Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum stellt allein die WEG den Antrag, ebenfalls im 359. Zusatzanträge selbstnutzender Wohnungseigentümer für einen Einkommens- oder Klimageschwindigkeitsbonus begründen laut Merkblatt keinen eigenen Ergänzungskredit. Betrifft die Maßnahme nur Ihr Sondereigentum, stellen Sie den Antrag selbst, je nach Voraussetzungen im 358 oder 359.

Die Verbilligung endet mit der ersten Zinsbindung

Die Verbilligung aus Bundesmitteln gilt bei beiden Programmen nur für die erste Zinsbindung. Läuft der Kredit länger, macht die KfW laut Merkblatt „ein Prolongationsangebot ohne Bezuschussung aus Bundesmitteln“. Beim 358 endet mit der ersten Zinsbindung auch der zusätzliche Zinsvorteil (KfW-Produktseite). Wer mehr als zehn Jahre Laufzeit wählt, bekommt vor Ende der Zinsbindung also ein Angebot ohne Verbilligung aus Bundesmitteln.

Auch die Regeln für Sondertilgungen ändern sich. In der ersten Zinsbindung sind außerplanmäßige Tilgungen ab 5.000 Euro kostenfrei möglich, nach Annahme des Prolongationsangebots nur noch vollständig und gegen Vorfälligkeitsentschädigung.

Der Ergänzungskredit ist keine Umschuldung, kein Anspruch und keine Formalie

Drei Punkte regelt das KfW-Merkblatt 358/359 (Stand 09/2026) ausdrücklich:

Keine Umschuldung. Umschuldungen und Nachfinanzierungen sind ausgeschlossen. Nachfinanzierung meint laut Begriffserklärung der KfW-Produktseite die Finanzierung von Mehrkosten, wenn ein Vorhaben teurer wird als geplant. Eine nachweisliche Zwischenfinanzierung gilt laut Merkblatt nicht als Umschuldung. Was darunter fällt und ob schon bezahlte Rechnungen noch über den Kredit laufen können, klären Sie vor dem Antrag mit der Bank.

Kein Anspruch. „Es besteht kein Anspruch auf Förderung.“ Die KfW entscheidet nach pflichtgemäßem Ermessen im Rahmen der verfügbaren Mittel.

Keine Formalie. Bestimmte Angaben im Antrag sind subventionserheblich im Sinne von § 264 StGB. Falsche Angaben oder unterlassene Mitteilungen dazu sind strafbar, wenn sie vorsätzlich oder leichtfertig geschehen. Die Unterlagen, darunter Rechnungen und Kontoauszüge, sind zehn Jahre nach der Kreditzusage aufzubewahren.

Was tun, wenn die Bank den KfW-Ergänzungskredit ablehnt?

Eine Absage bedeutet zunächst nur, dass die Restsumme anders finanziert werden muss, denn das Merkblatt macht den Kredit vom Zuschuss abhängig, nicht umgekehrt. Drei Wege, in dieser Reihenfolge:

1. Ein anderes Institut anfragen, das den Ergänzungskredit durchleitet. Nicht jede Bank leitet das Programm durch, und auch nicht jeder Vermittler bietet es an.
2. Den Sanierungsbetrag in eine Anschlussfinanzierung einbinden, wenn Ihre Zinsbindung ohnehin bald endet. Welche Möglichkeiten Sie dabei haben, zeigt meine Seite über die drei Wege am Ende der Zinsbindung.
3. Eine Finanzierung ohne Förderkredit rechnen und prüfen, ob der Vorteil des Ergänzungskredits die Kosten einer eigenen Grundschuld überhaupt trägt.

Banken bewerten nach eigenen Richtlinien. Die Absage Ihrer Hausbank sagt deshalb noch nichts darüber, wie eine andere Bank entscheidet. Wie ich auch nach einer Absage der Hausbank vorgehe, beschreibe ich auf meiner Seite zur Baufinanzierung. Den Ergänzungskredit vermittle ich über Partnerbanken, die das Programm durchleiten. Ich prüfe für Sie, welche davon in Ihrem Fall infrage kommt.

Häufige Fragen

Über den Autor: Michael Adelsberger, unabhängiger Baufinanzierungsvermittler in Peine

Der Beitrag KfW-Ergänzungskredit 358/359: Warum zuerst Ihre Bank entscheidet erschien zuerst auf Michael Adelsberger.